Расторжение договора купли продажи квартиры: по соглашению сторон, в судебном порядке – основания, порядок действий

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Прекращение договора купли-продажи влечет прекращение правоотношений между сторонами договора. То, как эти отношения закончатся, будет зависеть от того, достигли ли стороны договоренностей по этому поводу.

Следовательно, расторжение договора купли-продажи может произойти:

• по согласованию сторон традиционными методами;
• через суд, если одна из сторон возражает против заключения мирового соглашения.

Далее мы рассмотрим порядок действий, которые необходимо будет предпринять для расторжения договоров в каждом конкретном случае.

Основания для расторжения договора

Общие причины прекращения договора купли-продажи устанавливаются ст. 450 ГК РФ (таблица 1).

По взаимному соглашению сторон	Составляется договор, по которому участники расторгают ранее существовавшие договоренности с определенной даты. Необходимо указать, что именно получает каждый из них после отмены.
По инициативе одной из сторон	Это возможно только по решению суда. Поводом для подачи жалобы могут быть: нарушение существенных условий, повлекшее причинение вреда одному из участников; иное основание, установленное другим законом или договором

К другим причинам относятся случаи, когда:

• в соглашении изложены некоторые условия, при наступлении которых оно может быть разрешено;
• по запросу третьих лиц (прокуратура, налоговые органы), если они установили нарушение закона;
• при возникновении обстоятельств, которые настолько меняют ситуацию, что, зная об этом заранее, стороны никогда бы не пошли на сделку.

При подаче заявления в суд необходимо доказать факт нарушения ответчиком условий, а также тот факт, что они имеют существенный характер. То есть, заключив сделку, актер не получил того, на что рассчитывал. И здесь все не так очевидно, как кажется.

Например, продавец сдал покупателю квартиру, но денег не получил. Похоже, более грубое нарушение сложно представить. Однако некоторые суды не считают это существенным (!). Отказ удовлетворить спрос на основании ст. 486 ГК РФ, в которой указано, что в случае неуплаты проданного товара продавец имеет право только потребовать выплаты денег (в том числе процентов) и не расторгать договор.

Неисполнение обязательств одной из сторон

Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должен быть подтвержден обманутой стороной.

Со стороны покупателя нарушения могут быть следующими:

• сумма договорной сделки не оплачена в полном объеме или нарушены сроки;
• отказ покупателя от принятия квартиры (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).

Продавец может нарушить условия договора следующим образом:

• отказ отдать квартиру продавцу;
• отказ выходить из дома;
• умышленное сокрытие существенных обстоятельств (например, залогового права, прав на недвижимость третьих лиц);
• передача жилого помещения, не соответствующего заявленным характеристикам.

Недостатки дома, порядок оплаты, наличие обременений выясняются и оговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большинство из вышеперечисленных обстоятельств следует исключить еще до регистрации транзакции.

Достаточно ли этих обстоятельств для расторжения контракта, решает только суд.

Недействительность сделки

В случае признания сделки недействительной виновная сторона обязана вернуть полученное имущество, а также возместить причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Транзакция считается недействительной, если существуют следующие причины:

• заключение сделки под давлением;
• нарушение имущественных прав несовершеннолетних (отсутствие разрешения органов опеки и попечительства);
• несоблюдение требований к форме договора (например, простой письменный акт вместо оговоренного нотариуса);
• подписавшая сторона не осознавала значимость своих действий во время сделки (например, наркотическое или алкогольное опьянение);
• договор подписано неуполномоченным лицом (недееспособным, ограниченно дееспособным, несовершеннолетним, представителем без достаточных полномочий);
• при составлении договора были нарушены положения действующего законодательства;
• заявлены претензии третьих лиц, не давших согласия на сделку (например, отказ супруга дать согласие на продажу общих товаров).

Для признания судом сделки недействительной истец должен предоставить доказательства нарушений. Суд не может удовлетворить требования, если продавец не мог знать о нарушении прав третьих лиц.

Существенное изменение обстоятельств сделки

Договор может быть расторгнут, если обстоятельства, при которых он был заключен, существенно изменились и теперь приводят к негативным последствиям для сторон (ст. 451 ГК РФ).

Непредвиденные изменения обстоятельств могут привести к значительному материальному ущербу для любой из сторон. При этом стороны не могли повлиять на изменение обстоятельств или спрогнозировать их.

Если сделка закрывается на этом основании, суд может разделить понесенные расходы между сторонами, поскольку ни одна из сторон не имела вины или умышленных неправомерных действий.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Покупатель купил два в центре города. Он начал ремонт и за листом гипсокартона обнаружил большую трещину в пустой стене.

В этой статье мы рассмотрим, как ускорить заключение договора купли-продажи квартиры после года регистрации и что делать, если отменить сделку невозможно.

Шаблон договора купли-продажи

Две статьи ГК РФ объясняют, что делать, если покупатель установил в квартире скрытый дефект.

469 ГК РФ. Качество товара
Соглашение не требует разработки. Продавец оплачивает ремонт квартиры или снижает стоимость жилья.

Изделие используется в том случае, если неисправность устранима. Если вы его не сломаете и текущая стена откатится, вы можете отменить транзакцию.

Статья 557, пункт 2. Последствия отчуждения недвижимого имущества
Покупатель вправе ускорить оформление договора купли-продажи и попросить продавца вернуть деньги.

Изделие используется в исключительных случаях: когда для жильцов квартиры компрометируется дефект или его трудно устранить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

возможно — при соблюдении условий:

1. Жить в квартире невозможно или опасно
Чтобы узнать, сколько трещин в стене или заросший потолок, позвоните оценщикам. Специалисты осматривают квартиры, снимают замеры трещины и делают вывод: квартира отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, с учетом обнаруженных дефектов.

2. Невозможно устранить или устранить дефект
Специалисты решают, можно ли отремонтировать квартиру. Если устранить трещину невозможно или стоимость ремонта превышает половину стоимости квартиры, суд может расторгнуть договор.

3. Продавец намеренно скрыл дефект
Перед покупкой квартиры покупатель подписывает передаточный акт. В документе говорится, что покупатель осмотрел жилую площадь и согласился купить квартиру, несмотря на неровные выпады потолка, которые водитель подрос. Cyd будет на стороне водителя только в том случае, если продавец намеренно скрыл дефект от водителя, водителей и юристов.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

окно позволит ускорить оформление договора и вернуть деньги за квартиру еще на 3 года после покупки.

Действительно, через несколько недель продавец тратит деньги на новый дом, на учебу в BU3e или на семейный отдых. Поэтому они отказываются продвигать договор, и все должно решаться через суд.

Сдать договор, если продавцу не нужно платить — опасный вариант для покупателя

После поездки они возвращают квартиру бывшему хозяину, а возврата денег за проживание придется ждать долго. Снижение потерь подействует, если квартиру выгодно переместить.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Требования к продаже по договору купли-продажи недвижимости изложены в ст. 450 ГК ПФ:

1. При расторжении договора, если продавец не покидает квартиру, вы не обязаны выносить мебель и личные вещи.
2. Бывший хозяин квартиры не выезжает из квартиры и не пишет своим сотрудникам.
3. Неожиданные сеансы сделали покупку квартиры слишком сложной или невыгодной. Например, после резкого скачка валют квартира стала слишком дорогой.

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Продавец имеет право обратиться в суд, если покупатель отказывается платить за квартиру.

Если продавец выиграет сделку, судно обяжет покупателя оплатить полную стоимость квартиры или заключить договор, если покупателю нечего платить.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки соглашаются расторгнуть договор, это идеальное решение ситуации. В этом случае ни одна из договаривающихся сторон не пострадает. Чтобы каждый остался со своим, необходимо будет составить и подписать специальный договор. Будет сказано, что люди добровольно расторгают договор купли-продажи. Кроме того, в этом документе указано, что продавец вернул покупателю деньги и, в свою очередь, покинул ранее занимаемую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общую заявку. Этот документ будет по содержанию близок к соглашению между сторонами. В нем должно быть указано желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены собственника квартиры не произошла, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Таким образом, вы можете остановить процесс и за пару часов вернуть все на свои места.

Однако, если регистрация прошла и покупатель уже стал владельцем, договор купли-продажи все же можно расторгнуть. Для этого бывший покупатель и продавец должны явиться в регистрирующий орган с заранее составленным договором. Специалисты органов власти зафиксируют факт прекращения сделки и имущество вернется продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Соглашение о расторжении договора должно быть составлено по форме, аналогичной договору. Получается, что, по крайней мере, это нужно оформить на бумаге. Если договор купли-продажи был подтвержден, вам также нужно будет обратиться к нотариусу с договором. Если смена собственника уже была зарегистрирована в Росреестре, вам необходимо будет зарегистрировать договор о расторжении.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора конфликтует с другой и не может разрешить спор, им придется обратиться в суд. Гражданский кодекс нашей страны определяет, в каких случаях сторона может добиться разрешения сделки в суде.

1. Если другая сторона совершила существенное нарушение договора.
2. В иных случаях, предусмотренных законодательством и пунктами заключенного договора купли-продажи.

Например, продавец квартиры не может обратиться в суд и потребовать расторжения сделки только потому, что передумал. Это можно сделать только в том случае, если покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило работает и в обратном направлении. Например, если в квартире, купленной покупателем, будет обнаружена треснувшая ванна, суд не одобрит заключение сделки.

Кроме того, законодательство нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют права требовать в случае расторжения возврата того, что было ранее передано сторонами друг другу. Это возможно только в том случае, если это условие установлено непосредственно самим договором купли-продажи. Поэтому, закрывая сделку, стороны принимают на себя дополнительные риски.

Расторжение договора: как вернуть все на свои места

возврат денег покупателю и имущества продавцу возможно во внесудебном или судебном порядке.

Без суда

Важно! Не путайте предварительное соглашение (которое устанавливает намерение совершить сделку) и окончательное соглашение. Прежнее закончить намного легче. И никаких финансовых обязательств (кроме небольшого депозита.

Досрочное прекращение процесса возможно при достижении соглашения между сторонами сделки. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отказа от ранее взятых на себя обязательств. Правда, этот вариант сработает только в том случае, если право собственности еще не зарегистрировано в Едином госреестре.

Для расторжения договора после регистрации вам необходимо будет заключить новый договор. В нем стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к основному документу, а деньги и недвижимость вернутся прежним владельцам. В этом случае не избежать финансовых потерь — пошлину придется платить дважды.

расторгнуть сделку в одностороннем порядке без обращения в суд невозможно. Но надо попробовать. Если получатель не ответит в течение одного месяца с даты отправки сообщения о волеизъявлении о прекращении операции, можно подготовить заявление о претензии.

В суде

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Это возможно как по инициативе покупателя, так и на основании рекламации продавца. Как правило, одна из сторон договора чувствует себя обиженной, что заставляет его обращаться в суд.

По решению суда договор:

• остается в силе (при условии предоставления одной из сторон неустойки);
• законченный;
• признан недействительным.

Причинами признания договора недействительным могут быть недееспособность одной из сторон, ложность сделки и несоответствие условий договора положениям закона.

Прекращение действия договора купли-продажи земли и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата денег, уплаченных покупателю.

Важно! То же правило применяется к расторжению договора купли-продажи, например, автомобиля. Разрешение возможно, хотя и сложно. Получить деньги обратно еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о прекращении или расторжении договоров такого типа. Поэтому добиться успеха без юридической поддержки сложно даже на досудебной стадии решения. В суде безрассудная позиция актера может повлечь за собой неприятные последствия: от выплаты штрафов до потери крупных сумм и имущества.

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

В соответствии с ГК РФ сделка может быть расторгнута в течение срока действия договора. Когда передача прав другому лицу уже зарегистрирована, договор считается исполненным и теряет силу.

В досудебном порядке

Если стороны сделки не удосуживаются аннулировать все даже после смены собственника квартиры, им фактически придется заключать новый договор купли-продажи жилья, но стороны уже поменяются местами.

В контракте должны быть прописаны условия, при которых каждой стороне будет возмещена полная сумма понесенных расходов. Контракт переоформляется в Росреестр, и его права переходят к предыдущему собственнику.

В судебном порядке

В случае, если стороны не придут к соглашению, им придется отстаивать свои интересы только в суде.

При составлении рекламации необходимо учитывать, что она должна содержать основные требования:

• расторжение договора (с обязательным указанием причин рекламации);
• о возмещении причиненного ущерба, морального вреда;
• до возврата имущества (квартиры или денег).

Если условие о возврате имущества не отражено в жалобе, суд примет решение только о расторжении договора. Истцу придется повторно подать заявление о реституции имущества.

Государственная пошлина

Государственная пошлина должна быть уплачена истцом до подачи заявления в суд. Государственная пошлина рассчитывается следующим образом (п.1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ):

• от 200 тысяч рублей до 1 миллиона рублей. (цена иска по договору) — 5200 руб. + 1% от суммы свыше 200 тыс. Руб.;
• свыше 1 млн руб. — 13 200 руб. + 0,5% от суммы свыше 1 млн руб. (но не более 60 тыс руб.).

Законодательством установлен общий срок давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ). Споры, связанные с продажей квартир, обычно рассматриваются с применением этого термина.

Куда подавать исковое заявление

Споры о собственности подлежат юрисдикции как магистрата, так и районных или городских судов. Все зависит от суммы жалобы: если она меньше 50 000 рублей, жалобу нужно подавать в мировой суд, если больше — в районный или городской суд. Если дело касается защиты прав потребителей, квалификация цены увеличивается до 100 000 рублей (при сумме жалобы до 100 000 рублей жалоба подается в мировой судья). Если иск подается только о роспуске, то он должен быть подан в районный или городской суд, так как он не принадлежит.

Какие документы приложить к заявлению

Обязательно прикрепите:

• копия заявления ответчика;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины на счет;
• копия самого договора;
• доказательства изменения обстоятельств или нарушения условий;
• подтверждение того, что процедура рассмотрения жалоб была проведена, если необходимо;
• недостающие документы обвиняемому.

Уплата госпошлины

Выплата суммы, определенной по алгоритму, указанному в ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, оформляется по реквизитам конкретного суда, которые можно найти на официальном сайте или взять из судебной канцелярии. Если подан иск по делам о защите прав потребителей, государственная пошлина не уплачивается, потребители получают эту льготу по закону.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

В случае расторжения договора недвижимого имущества по соглашению сторон субъекты правоотношений должны составить письменный акт (сделки с недвижимым имуществом должны совершаться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия проведения расторжение ранее заключенной сделки. Законодательством не предусмотрена унифицированная форма такого документа, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор информации, которая должна присутствовать в соглашении о расторжении.

Между ними:

1. Детали документа. В договоре необходимо указать наименование документа с указанием деталей расторгаемого договора, а также номер, дату и место заключения самого договора.

2. Преамбула. Вводная часть документа должна включать данные продавца и покупателя по расторгнутому договору и, при необходимости, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть договора. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

• расторжение конкретного договора (с указанием идентификационных данных);
• прекращение обязательств сторон с момента прекращения;
• отсутствие взаимных претензий сторон.

Кроме того, в тексте договора можно детально определить судьбу переданного депозита, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Данные (паспортные данные) и подписи сторон.

Как составить такое соглашение

Учитывая, что наше соглашение не носит обязательного характера, стороны могут составить его в произвольной форме. Обычно он использует контрактную структуру. Распечатайте документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официальный деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, используют готовые штампы для данного типа документов.

Что следует указать в договоре:

1. Наименование документа.
2. Место и дата подписания.
3. Информация о деталях. Для юридических лиц это имя, полное имя и должность лица, действующего от имени компании, на основании которой он действует. Для индивидуальных предпринимателей — ФИО, ОГРНИП, место регистрации. Для физического лица укажите ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
4. Детали предварительного договора, который будет расторгнут.
5. Воля сторон: расторгнуть предварительный договор.
6. Если стороны договорились, что штрафные санкции применяться не будут (залог будет возвращен покупателю единовременно), это также прописано.
7. Обязательства, вытекающие из контракта, истекают с момента подписания контракта.
8. Продавец и покупатель не имеют взаимных прав.
9. Количество копий настоящего соглашения.

Документ заканчивается реквизитами и подписями продавца и покупателя.

Образец соглашения

Дополнительное соглашение
к договору купли-продажи
от 24 октября 2020 г. 55

петрозаводск

2 ноября 2020 г

Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генеральный директор Семен Семенович Львов, действующий на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Договор) к договору купли-продажи № 55 из следующих 24 октября:

1. С согласия обеих сторон было принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка №2. 55 от 24 октября 2020 года.
2. Покупатель обязуется вернуть задаток единовременно в размере 300 000 (триста тысяч) рублей и не предъявляет Продавцу требований о возврате задатка в двойном размере.
3. Продавец обязан вернуть полученный задаток в размере 300 000 (Триста тысяч) рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора.
4. Обязательства Сторон по выполнению условий указанного Соглашения прекращаются с момента подписания Соглашения.
5. Стороны по выполнению условий соглашения не имеют взаимных претензий.
6. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Детали деталей

Покупатель Продавец

ООО «Аякс», 185001, г. Петрозаводск, ул. Речная, д. 98, тел. 8 (8142) 83-83-83, ИНН 1834532345, КПП 5671112223, ОГРН 9876123454321	ООО «Ультрамарин», 185023, г. Петрозаводск, ул. Лесная, дом 112, офис 16А, тел. 8 (3412) 52-52-52, ИНН 5610009998, КПП 65432198765, ОГРН 98763429443524

Уведомление о расторжении договора

Еще одним документом, необходимым при реализации процедуры расторжения договора о недвижимости, является уведомление, которое является документальным подтверждением намерения одной из сторон сделки прекратить ее. В этом случае уведомление может быть первичным актом (до заключения договора) или может быть элементом процедуры рассмотрения жалоб для разрешения спора, необходимой до обращения в суд.

Уведомление составляется в любой форме, но должно содержать наиболее четкие и понятные формулировки, чтобы свести к минимуму недопонимание или двусмысленное толкование текущей ситуации контрагентом.

В частности, в сообщении о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо указать:

• Это стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора или требованием выполнить обязательства, вытекающие из сделки.
• Информация о договоре (дата, номер, место составления, наименования сторон).
• Суть уведомления. В этой части другой стороне может быть предложено расторгнуть договор путем заключения договора о расторжении, или может быть подан спор о невыполнении условий сделки и выполнение обязательств может быть запрошено в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и отправлено второй стороне (отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении или лично доставлено контрагенту, приложив квитанцию ​​к копиям). Отправленный таким образом документ может быть представлен в суде как подтверждение соблюдения претензионного порядка разрешения спора.