Когда нужно

Что такое «согласие супруга»

Согласие — это юридический термин для заявления, заверенного нотариусом. В этом документе супруг должен четко и конкретно выразить свое желание совершить сделку с недвижимостью на определенных условиях. Например, укажите адрес объекта недвижимости, тип сделки, сумму, за которую она будет продана. Кроме того, необходимо подтвердить, что нет никаких брачных соглашений, противоречащих этому «консенсусу».

Вы не можете принимать устное согласие супруга как разрешение — в противном случае он может заявить, что «ничего не сказал», и сделка будет признана незаконной.

При покупке квартиры не верьте на слово продавцу, у которого есть разрешение от вашего супруга. Покажите ему документ.

Зачем нужно согласие супруга

Ситуация особенно опасна для покупателя. Проблема в том, что Росреестр зафиксирует сделку без согласия супруги — чиновники не имеют права запрашивать такие документы. Поэтому вносят изменения в единый реестр недвижимости с пометкой о том, что согласия не давали.

Продается квартира в совместной собственности. Оказывается, супруга фактически лишилась недвижимости. Это означает, что он может обратиться в суд и потребовать восстановления своих прав. По закону у него есть один год на это со дня, когда он узнал о сделке. Если суд согласится с его доводами, сделка будет признана недействительной и право на жилище будет восстановлено. В этом случае о покупателе не позаботятся.

Словом, купленная квартира будет возвращена молодоженам. Покупателю придется подать в суд на продавца, чтобы вернуть свои деньги. Деньги можно потратить, так что возвращать будет нечего.

Покупая дом у женатого человека, убедитесь, что для совершения сделки требуется согласие супруга. Если ситуация спорная и один из супругов не согласен, лучше не связываться с таким соглашением.

Пример

Вы хотите купить квартиру, которую женщина купила до регистрации брака. Вы выяснили, что после свадьбы дом отремонтировали за те же деньги.

При этом женщина утверждает, что согласие супруга на договор не обязательно. Муж говорит обратное и заявляет о себе против.

такую квартиру лучше не покупать: если супруг решит оспорить вашу договоренность с женой, непонятно, какое решение примет суд. Возможно, судья признает, что ремонт был важным и муж тоже имеет право на эту квартиру.

Совместное имущество супругов

Согласие супруга на продажу — это нотариальный акт, который необходимо получить от продавца недвижимости. Необходимость его регистрации возникает, если имущество было приобретено в браке. Термин «приобретенная» означает приобретение квартиры в результате оплаченной сделки (покупки) или в случае создания нового объекта недвижимости. Согласно п.1 ст. 34 Семейного кодекса РФ такое имущество, в том числе недвижимое, является совместной собственностью, даже если в качестве формального собственника указан только один из супругов.

На основании п. 2 ст. 35 СК РФ, распоряжаться коммунальным имуществом можно только с согласия обоих супругов. Договор распоряжения общим имуществом может быть расторгнут по просьбе супруга, если он с ним не согласен. Статья 3, ст. 35 СК РФ предусматривает, что согласие супруга, не владеющего имуществом, оформляется в форме акта, нотариальная форма которого является обязательной.

Особенности согласия на покупку квартиры от супруга

Инициатором отмены сделки может выступить супруг, не давший нотариального согласия на покупку квартиры. Процедура в обязательном порядке проходит в суде. Обжалование возможно в течение одного календарного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о покупке.

Если вам необходимо получить согласие на покупку недвижимости от супруга (-и), вы должны сделать следующее:

1. Акт принимается только в нотариальной форме с подписью и печатью нотариуса.
2. Супруг, дающий согласие, должен явиться в нотариальную контору с документом, удостоверяющим личность.
3. Дополнительно предоставляется свидетельство о браке и предварительный договор купли-продажи, в котором указана информация о купленной квартире. Согласие будет дано только в связи с этой транзакцией.
4. Документ должен содержать следующую информацию:

• дата и место регистрации;
• сведения о согласном супруге и супруге, приобретающем квартиру;
• реквизиты свидетельства о регистрации брака;
• разрешение на покупку квартиры с указанием характеристики объекта;
• указание на то, что оба супруга осведомлены о статьях Семейного кодекса, а также о наличии или отсутствии брачного договора;
• подпись заявителя, сделанная в присутствии нотариуса;
• сведения о нотариусе, заверившем документ, его подпись и печать.

Согласие требуется в этом случае

Если вы продаете квартиру, которая была куплена в браке (по договору купли-продажи / DDU / уступки / обмена и т.д.), Но она передана только одному супругу, требуется согласие второго супруга (также первого).

Согласно п. 2 ст. 34 ТС РФ квартира, приобретенная в браке, приобретается совместно / совместно обоими супругами, даже если она принадлежит только одному из них. Хотя по документам собственник супруга, но по закону оба.

Согласие бывшего супруга также потребуется, если квартира куплена в браке, но не разлучена с супругами после развода. В этой ситуации общение «не пропадает», только бывшие супруги стали участниками причастия — ст. 253 ГК РФ. И нет срока давности, по истечении которого вы можете продавать без согласия бывшего супруга. Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ срок давности составляет 3 года, но исчисляется он не с момента расторжения брака, а с момента, когда лицо обнаружило или должно было обнаружить нарушение своего права — п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Исключение нет. 1: Супруги заключили брачный договор, в котором указали, что приобретенное в браке имущество принадлежит только собственнику. В этом случае согласие супруги собственника не требуется — п.1 ст. 256, арт. 42 и арт. 38 ГК РФ. Супруга к этой квартире отношения не имеет.

Небольшое отступление — если вам нужна бесплатная консультация, напишите онлайн-юристу справа или позвоните (24/7): 8 (499) 938-45-78 (Москва и область); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и область); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Исключение нет. 2: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до свадьбы и оформлена в собственность свадьбы. Если собственник полностью оплатил Строителю / Продавцу квартиру, купленную до свадьбы, согласие супруга на продажу не потребуется. И неважно, что это зарегистрировано как брачная собственность. В этой ситуации квартира принадлежит только собственнику, потому что он не заплатил за квартиру деньги из общего семейного бюджета.

Исключение нет. 3: Если оба супруга являются собственниками и до совершения сделки выдали кому-либо коммерческую или общую доверенность, им не нужно дополнительно давать свое согласие. Уполномоченному лицу достаточно предоставить доверенность.

Показать тематические исследования ↓

Пример № 1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но зарегистрировали ее только на Артема. Потом у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою студию и купить квартиру с двумя спальнями. Хотя однокомнатная квартира зарегистрирована только на Артема, его жене Ольге потребуется согласие на продажу, потому что квартира в этом случае является совместно нажитым имуществом. Ольга также является владелицей квартиры.

Пример № 2. Супруги Олег и Елена купили квартиру у застройщика в недостроенном доме с согласия ДДУ. Но покупка оформлялась только на Елену. А когда дом был достроен, квартира была оформлена только в его собственность. Пара решила продать квартиру, но Олегу обязательно понадобится нотариальное согласие.

Пример № 3: Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее как общую собственность на двоих. Впоследствии они подписали с нотариусом брачный договор (или договор о разделе имущества), в котором эта квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решит продать квартиру, нотариальное согласие Татьяны оформлять не нужно.

Пример № 4: супруги Анна и Александр купили квартиру, но только оформили ее на Анну. Впоследствии супруги подписали с нотариусом брачный договор (или договор о разделе имущества), в котором эта квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продаже квартиры согласия Александра не требуется.

Пример № 5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее как общую собственность на двоих. Впоследствии они оформили доверенность на продажу квартиры родственнику. Их согласие больше не требуется. То же самое касается и генеральной доверенности.

Пример № 6: Елена и Василий купили квартиру, оформили ее как общую собственность на двоих. Позже Елена выдала Василию доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем ваше нотариальное согласие не требуется.

Пример № 7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но зарегистрировали ее только на Марину. На продажу квартиры Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Другие статьи

Согласие супруга — лишь один из документов на продажу квартиры. Перейдя по ссылке, я перечислил весь список + инструкции, как получить ту или иную помощь. Как проверить квартиру.

А в этих случаях не требуется

Они изложены в п. 1 ст. 36 СК РФ.

• Супруг получил квартиру до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

  Квартира, зарегистрированная как собственность до брака, не является общим достоянием, поэтому согласие второго супруга не требуется. Не имеет значения, была ли квартира куплена, получена в дар, унаследована, при приватизации и т.д.

  Кроме того, согласие супруга не требуется, даже если квартира была приобретена до свадьбы по ипотеке, но часть ипотеки выплачивается при браке. Многие ошибочно думают, что эта квартира — общая собственность. Это неправда.

  Движение дальше — в случае развода супруг, не являющийся собственником, имеет право попросить супругу-собственника только половину суммы ипотеки, выплаченной в браке. Заявление о неосновательном обогащении требуется. Но супруг не имеет права подавать жалобу на раздел квартиры и требовать долю.

  Показать тематические исследования ↓

  Пример № 1: Дмитрий купил однокомнатную квартиру в 2010 году. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году решили продать квартиру и купить домик. Для продажи квартиры согласия Марины не требуется, потому что Дмитрий купил квартиру до свадьбы. Следовательно, квартира является только его собственностью, Марина к этой квартире отношения не имеет.

  Пример № 2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем, в 2015 году, она унаследовала квартиру от бабушки. Если он решит продать, то согласия с Кирилла оформлять не нужно.

  Пример № 3. Василий женился на Дарьи в 2007 году. Затем, в 2017 году, он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы потом продать. В случае продажи согласие Дарьи не требуется.

  Пример № 4. Алексей купил квартиру в 2015 году в ипотеку. Затем в 2017 году он женился на Марине и с этого момента стал выплачивать ипотеку в браке. При продаже квартиры согласие Марины не требуется. В случае развода Марина имеет право потребовать через суд вернуть половину суммы ипотеки, которая была выплачена в браке. Через заявление о неосновательном обогащении.

• Квартира досталась супругу в наследственном браке — согласие второго супруга НЕ требуется

  Унаследованная квартира не является общей собственностью. Наследник вправе распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

• Женитьба получена в подарок — согласие супруга НЕ требуется

  Кроме того, полученная в дар квартира не является общей собственностью. Одаряемый вправе распоряжаться своей квартирой без согласия супруги.

  Показать пример использования ↓

  Мария вышла замуж за Эудженио в 2009 году. Позже, в 2016 году, родители подарили ей квартиру. При продаже этой квартиры согласие Евгения не требуется.

Другие статьи

С 2016 года при продаже квартиры начали оформлять нотариально заверенный договор купли-продажи. Если в вашем случае заверить договор обязательно, читайте здесь. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса — 3-х шаговая инструкция

• Квартира получена в приватизационном браке — согласие супруга НЕ требуется

  Если квартира приватизирована одному из супругов, а другой супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, его согласие не требуется. Но стоит помнить, что любой, кто отказался от участия в приватизации, имеет право пожизненно использовать, т.е пожить в квартире и быть в ней прописан. Это касается и продажи квартиры. Чтобы это право закончилось, супругу просто необходимо покинуть квартиру, иначе его могут уволить по решению суда.

• логично, что, поскольку оба супруга являются продавцами и подпишут договор купли-продажи, они уже выражают свое согласие на продажу. Но меня постоянно спрашивают в комментариях, поэтому я решил сообщить об этом в статье.

Как оформить разрешение на сделку

Покупатель или продавец не смогут самостоятельно оформить разрешение — вы можете только контролировать процесс. Единственный способ оформить разрешение, которое будет учтено в суде, — это сделать это у нотариуса. Продавец вместе с супругой должен обратиться к любому специалисту, имеющему лицензию на этот бизнес.

Нотариусу необходимо предоставить три документа:

• Паспорт лица, санкционирующего сделку;
• Свидетельство о браке;
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру.

Если на момент получения согласия брак уже был расторгнут, к пакету документов необходимо приложить свидетельство о разводе.

Сам договор составят сотрудники нотариальной конторы, супруг должен его прочитать и подписать. Впоследствии нотариус заверит его своей печатью и подписью. Нотариальные услуги стоят от 800 до 2500 рублей в зависимости от стоимости конкретного офиса.

Согласие не имеет срока действия, если он не указан в самом разрешении.

Когда продавцу нужно брать согласие

Когда недвижимость была куплена или приватизирована в браке. При покупке квартиры будьте внимательны: неважно, есть ли запись о втором собственнике в выписке из ЕГРН. Любой купленный или приватизированный дом будет считаться совместной собственностью супругов.

Если квартира куплена в браке, но потом люди развелись, это все равно считается обычным, если нет документа о разделе имущества или решения суда.

Когда в квартире был ремонт в браке. Например, дом принадлежал одному из партнеров, а после свадьбы в квартире был проведен капитальный ремонт — право на это имущество автоматически получает второй партнер. В список таких «доработок» входят капитальный ремонт, перестройка, техническое перевооружение.

Конкретных параметров, какие ремонты считаются просто большими, а какие — большими, в законе нет. Поэтому, если между супругами по этому поводу возникнут разногласия, их придется разрешать в судебном порядке: будут привлечены независимые эксперты, чтобы выяснить, насколько изменилась стоимость жилья после изменений.

Узнайте, как была приобретена квартира и когда был сделан ремонт. Если есть вероятность возникновения спорной ситуации — например, мужчина купил квартиру до свадьбы, а ремонт производился с женой после свадьбы — попросите молодоженов оформить разрешение.

Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры – что говорит закон?

Здесь все основано на общности супругов, то есть на том, что все имущество, приобретенное в браке, по закону является общей собственностью супругов, независимо от того, на кого именно зарегистрировано это имущество (хотя бывают и исключения, подробнее — см по ссылке Глоссарий).

В отношении распоряжения общим имуществом супругов по умолчанию предполагается, что оба супруга всегда действуют по взаимному согласию (п. 1 ст. 35 СК РФ). Но при этом, если один из супругов продает квартиру (дословно — «сделка по отчуждению имущества, права на которое подлежат государственной регистрации»), он должен получить нотариально заверенное согласие другого супруга на отчуждение. (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Но что, если речь идет о распределении «общих» денег, которые один из супругов собирается потратить на покупку недвижимости? Обязательно ли здесь получение нотариального согласия мужа или жены на сделку? Закон здесь не дает однозначного ответа. Судя по всему, наши сотрудники Госдумы не очень тщательно проанализировали эту ситуацию.

Некоторые юристы считают, что деньги также являются совместной собственностью супругов и покупка квартиры является сделкой, «подлежащей обязательной государственной регистрации», что означает, согласно тому же пункту 3 статьи 35 СК РФ, нотариус здесь требуется согласие супруга.

Другие юристы утверждают, что данный пункт статьи подразумевает только продажу квартиры (общего имущества), а не ее покупку. Договоры купли-продажи квартир больше не оформляются (за исключением ипотек�