Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Что такое общая долевая собственность

Для начала попробуем разобраться, что такое общее общее свойство. Это когда право собственности делится между участниками на определенные доли. Обратите внимание: на доли делится закон, а не сама собственность.

Например, предположим, что вы владеете долей в собственности квартиры общей площадью 30 кв м. Это не означает, что вы владеете 6 кв м в этой квартире. Причем даже не определено, в какой части квартиры расположены эти счетчики. Поэтому участники долевой общей собственности волей-неволей должны договориться о том, как владеть и пользоваться общим имуществом. У них просто нет выбора, кроме как прийти к консенсусу.

Виды общей собственности

Есть два типа обыкновенных акций: обыкновенные акции — с точным определением акций и совместные — без определения акций. Акции, находящиеся в обыкновенной собственности, могут быть в любом соотношении, например, от 40 до 60, от 20 до 80 или от 50 до 50.

изобразительное искусство. 33 CI РФ
изобразительное искусство. 244 ГК РФ

В семейном кодексе есть особое уточнение в отношении имущества супругов: причастие супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда считается общей собственностью супругов при отсутствии брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если иное не предусмотрено договором. Это не мешает вам и вашей жене устанавливать определенные размеры запасов, от 50 до 50, если хотите.

п.2 ст. 254 ГК РФ
п.1 ст. 256 ГК РФ
п.2 ст. 34 CI РФ

По закону квартира, приобретенная до брака, считается собственностью купившего ее лица. Но если вы купили квартиру до свадьбы, а потом вместе выплатили кредит, суд может признать эту квартиру общей собственностью. Потому что, будучи супругом в браке, вы вложили в него паевые инвестиционные фонды.

п.2 ст. 256 ГК РФ

Иногда супруги фиксируют количество паев, чтобы в случае развода не тратить время на судебный раздел имущества. Однако даже в этом случае есть риск, что судья признает доли супругов неравными. Например, если один из них докажет, что он погасил часть кредита за квартиру на деньги, которые ему дали родители. Пожертвованные деньги являются личной собственностью каждого, а не общим имуществом. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.

п.1 ст. 36 CI РФ

Например, вот история, когда супруги делили квартиру, которая находилась в совместной собственности во время развода. Муж просил половину. Но жене удалось доказать, что квартира была почти полностью оплачена деньгами, которые ей дала мать. В итоге суд присудил ей 14 из 15 квартир, а мужу — только 1/15.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей в квартире в большинстве случаев не означает владения правами на определенную комнату (хотя можно назначить комнату каждому собственнику). Владелец владеет долей права собственности и может быть равным долям других владельцев или более или менее.

«Долевая собственность — это особая форма собственности, при которой ни один из совладельцев не имеет постоянно закрепленного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника», — поясняет Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатское». Миэль-Сеть офисов недвижимости. — Поэтому иногда очень сложно определить порядок использования. Если совладельцы не могут договориться мирным путем, они определяют порядок обращения в суд».

Однако доля могла быть реальной. По словам председателя правления ООО «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к определенным частям квартиры (например, комната 12 кв.м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв м²). При этом выделяется только изолированное жилое пространство: и комната, и коридор, и кухня, и ванная остаются в общей общей собственности. Передача реальных долей приводит к тому, что квартира фактически превращается в кондоминиум.

Кто может владеть долями

Количество собственников и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также как физическим, так и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Владелец доли жилой недвижимости обладает всеми правами собственника, а именно правом владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласия других владельцев невозможно. «В большинстве случаев это приводит к различным спорам, и попытка реализовать то или иное право без согласования с другими собственниками может быть признана судом несанкционированной. Чтобы не доводить вопрос до конфликта, владелец доли должен понимать, что своими действиями он не должен нарушать права владельцев других акций », — заявила управляющий партнер Metrium Мария Литинецкая.

Владелец доли жилой недвижимости обязан платить налог на имущество и счета, кроме того, информировать других домовладельцев о планируемых сделках с их долей собственности (продажа, аренда, гарантия и т.д.). Владелец доли помещения должен содержать свое имущество в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Совместное владение — это ограниченное использование. Если другой хозяин не проживает в квартире, не забывайте, что он может пользоваться своей жилой площадью в любое время », — отмечает Ирина Бербенева.

Преимущественные права на получение квартиры

Также не забывайте, что некоторые наследники могут иметь преимущественное право покупки неделимой вещи. В частности, к нему можно отнести однокомнатную квартиру. Возникает, когда жилище нельзя разделить на виды, и есть другое наследственное имущество. За счет этого удовлетворяются интересы остальных наследников.

Право преимущественной покупки квартиры имеют:

1. наследник, проживающий в сожительстве с наследодателем и при отсутствии другого места жительства;
2. совладелец имущества — гражданин, имеющий долю в квартире, являющейся частью наследства;
3. если перечисленных выше правопреемников нет или они не пожелали воспользоваться своим правом на получение жилья в исключительную собственность, наследник, который постоянно пользовался квартирой в течение жизни наследодателя, может запросить это.

Наследник, который воспользовался преимущественным правом на приобретение всей квартиры, обязан возместить часть ее стоимости другим наследникам при условии, что общая стоимость объекта превышает причитающуюся ему часть наследства в денежном выражении., Кстати, ветхое и ветхое жилье входит в состав имущества при наследстве, как и любое другое.

Соглашение об определении долей в квартире

Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно половина квартиры, заключите договор об определении долей квартиры. Но только после выплаты кредита. До погашения кредита квартира находится в залоге перед банком. Поэтому, если вы хотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, вам нужно будет получить его согласие. Сложно сказать, даст ли банк такое согласие, но его это точно не интересует.

Это не единственная, но и самая простая форма распределения квот, если все согласны. Если вы не согласны, только суд определит квоты и порядок раздела активов. Кроме того, вы можете сделать это и в браке. Хотя не понимаю, зачем в браке обращаться в суд и делить собственность.

изобразительное искусство. 38 КИ РФ

Все проще, если есть обоюдная договоренность. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общем имуществе формой раздела имущества и требует нотариального удостоверения такого соглашения.

У меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши действия считаются одинаковыми. Но если вы хотите четко определить их размер, измените режим владения. В случае развода и судебного разбирательства равные доли могут превратиться в неравные доли, как это было в предыдущих примерах. Нотариусы при удостоверении такого соглашения, а также любого соглашения, касающегося оцениваемого имущества, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости объекта плюс 8 200 рублей на технические и юридические работы. Цены в регионах могут отличаться, но не сильно.

То есть, чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой 4 миллиона рублей, вам нужно всего лишь заплатить нотариусу около 28 200 рублей.

Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей

Согласно закону, договор о разделе общего имущества супругов не подлежит регистрации в Росреестре, как и договор об определении долей общего имущества. Если не зарегистрирован, он все равно будет действителен. Но государственные и регистрирующие органы и дальше будут считать, что квартира является вашей совместной собственностью супругов. Эту позицию уважает Верховный Суд Российской Федерации.

изобразительное искусство. 164 ГК РФ

Если по поводу этих действий возникнет спор, например, в случае развода, вам придется обратиться в суд. Придется еще раз доказать, что вы действительно уже разделили имущество поровну. Таким образом, вы можете заверить договор у нотариуса, но не зарегистрировать его. Если вы хотите заполнить кейс, обращайтесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в USRN и изменит тип владения с общего на совместное. Чтобы зарегистрировать свою долю, каждый из вас должен будет заплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Вот необходимые документы в Росреестре:

1. Соглашение в трех экземплярах.
2. Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
3. Квитанция об оплате госпошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Росреестр отвечает за регистрацию прав собственности. Если в вашем городе есть представительство, вы можете туда подать заявку. Также есть возможность сделать это онлайн через сайт агентства. Но поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим методом мало кто пользуется. Обычно вся регистрация осуществляется через МФЦ.

Все будущие собственники должны прийти туда с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для детей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариальный договор (при необходимости);
• решение суда о праве на долю (при наличии суда);
• квитанции об уплате государственной пошлины.

Само заявление составляется и подписывается в МФЦ. Сотрудник заберет ваши документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст квитанцию ​​об этом. Воспользовавшись им, вы получите их обратно, когда придете за выпиской из USRN, подтверждающей вашу запись о праве собственности.

По закону срок выдачи выписки в МФЦ составляет максимум 9 дней. Если заявление было подано в отделении Росреестра — 7 дней, а с предварительным нотариальным заверением — 3-5 дней.

Выписки выдаются каждому участнику процесса. С момента регистрации в USRN все становятся полноправными владельцами своих долей в общей долевой собственности. Физические лица теперь должны платить налог на имущество отдельно, пропорционально их доле в UDF.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Совместное владение — это собственность, которой владеют все вместе, но с определением доли каждого. Совместное использование может быть реальным (например, часть дома или комната в квартире), но чаще всего оно идеальное, то есть абстрактное. Эта часть существует только на бумаге и обозначена дробью: 1/2, 1/3. Согласно ГК, доли такие же, но по договоренности могут быть изменены в любом соотношении. В спорных ситуациях размер сторон определяется судом.

Регистрация недвижимого имущества в Росреестре подразумевает регистрацию помещения и реестр ваших прав на него. Кроме того, по упрощенной процедуре это можно делать одновременно. Для выдачи UDF должны быть выполнены три условия.

Во-первых, необходимо получить согласие всех будущих владельцев или сделать это в судебном порядке. В некоторых случаях юридические соглашения может оформить только нотариус. Однако с 31 июля 2019 г., после вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2019 г. 76 от 1 мая 2019 года участие нотариуса больше не требуется для многих сделок с акциями.

Во-вторых, недвижимость должна быть зарегистрирована в USRN с присвоением уникального номера. Если его там нет, его нужно добавить. Квартиры там, конечно, есть, но унаследованной вами деревни и загородного дома может и не быть. Затем необходимо подать заявку и вызвать кадастрового инженера. Регистрация прав невозможна без постановки недвижимого имущества на кадастровый учет.

В-третьих, у вас должны быть документы, подтверждающие право собственности. То есть те, по которым возникает право оформить часть жилья в собственность (их так называют — документы-основания). Какие именно зависят от способа приобретения. Это должно быть:

• контракт на продажу;
• договор приватизации;
• пожертвование;
• хотеть;
• определение суда о признании права собственности.

Общая собственность может также состоять из совместной собственности, когда она разделена на части. Это возможно с согласия собственников (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество разделено между супругами.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупатели UDS не могут обойтись без нотариуса, если они являются супругами, потому что по закону все их имущество является совместным. Если они хотят зарегистрировать совместную собственность, они должны указать это в брачном договоре, который заключает только нотариус. Что касается продажи и покупки долевого недвижимого имущества, ограничения распространяются, в основном, на продавцов, то есть на его отчуждение.

С 31 июля 2019 года действует новая редакция Закона о государственной регистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение некоторых сделок. Таким образом, теперь есть возможность продавать недвижимость, расположенную в UDS, без нотариуса, с простым письменным заявлением. Но с одним условием: отчуждение собственности должно быть оформлено единой сделкой, то есть все продают свои доли одновременно.

Нотариус должен засвидетельствовать пожертвования, завещания и наследство, а также все операции с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан.

Вам не понадобится нотариус, если вы просто перераспределяете существующие акции между одними и теми же владельцами. Например, было 1/2 умножить на два, но теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях также можно заключить договор о приобретении долей недвижимого имущества без присутствия нотариуса — например, если это касается:

• приватизация недвижимости для семей;
• покупка недвижимости у единственного собственника;
• покупка у супругов, владеющих квартирой.

Если в вашем случае без нотариального заверения не обойтись, этот документ добавляется в общий список необходимых для регистрации ODS. Теперь осталось оплатить госпошлину и приложить квитанцию ​​к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Все, кто регистрирует право собственности на недвижимость, обязаны платить госпошлину. Только бедняки, признанные таковыми по закону, освобождаются от его уплаты. За детей до 14 лет родители платят от их имени, а если детям от 14 до 18 лет, оплата производится за них.

Теперь размер госпошлины для всех покупателей составляет 2000 рублей. Каждый должен платить за свой счет пропорционально своей доле собственности. Например, если ваша доля равна 1/4, при умножении стоимость будет 2000 * 1/4 = 500 рублей.

При покупке дома с земельным участком на каждый объект должен быть отдельный чек. Размер госпошлины за участок зависит от категории: 350 руб. За земли сельскохозяйственного назначения, для ведения личного подсобного хозяйства и под строительство ИЖС, 2000 руб. — в населенных пунктах.

Есть отдельные сборы за приобретение имущества в результате дарения и наследования. Наследники, например, платят по 2000 рублей. Квитанция об оплате взноса на имя каждого участника должна содержаться в общем пакете документации.

Вы можете оплатить пошлину самостоятельно (подробности на сайте Росреестра), но это проще сделать при подаче заявки в МФЦ. Закон позволяет ждать до 5 дней с оплатой. Вы имеете право отказаться от приема документов, но сама регистрация не начнется, пока не будет оплачен сбор.

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей собственности состоит из традиционных полномочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Однако по мере увеличения числа совладельцев возникает необходимость достижения их консенсуса, формирования общей воли при осуществлении этих полномочий. Таким образом, владение и использование общих активов происходит с согласия всех его участников; если соглашение не может быть достигнуто, порядок владения и использования определяется судом.

При этом объем полномочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности:

• участник совместного предприятия вправе обеспечивать свое владение и использовать часть общего имущества, соизмеримую со своей долей.

При отсутствии такой возможности совладелец имеет право потребовать компенсацию от других совладельцев за счет использования причитающегося ему имущества.

Владея и используя активы, совладельцы могут получать фрукты, продукты и другой доход, который, согласно ст. 248 ГК РФ входят в общее имущество и делятся между участниками товарищества пропорционально их долям, если иное не предусмотрено договором. Другое, в частности, может быть предусмотрено в соглашении о простом партнерстве (статья 1048 Гражданского кодекса Италии).

Поскольку право собственности наделяет его владельца не только возможностью владеть, использовать и распоряжаться имуществом, но и возлагает на него бремя нести все расходы по его содержанию (статья 210 Гражданского кодекса) в той мере, в какой что право на общую собственность подразумевает, что совладельцы несут определенные расходы по содержанию собственности. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут совладельцы:

1. исполнения публично-правового характера (налоги, сборы, другие обязательные платежи);
2. расходы на содержание и консервацию активов.

В обоих типах этих расходов каждый участник товарищества обязан участвовать пропорционально своей доле.

Рассматривая такую ​​власть как орден, необходимо различать

• распоряжение совместной собственностью долевая собственность всех совладельцев, и,
• передача акций с правом доли.

В первом случае передача активов происходит с согласия всех участников. Важно отметить, что если между участниками не достигнуто соглашение, они не могут требовать разрешения спора в суде, поскольку согласие каждого совладельца является обязательным и поэтому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права совладельца распоряжаться своей долей в праве, здесь действуют другие правила. Каждый участник общей собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продавать, отдавать, передавать по наследству, закладывать и т.д., причем согласие остальных совладельцев не требуется. Однако право совладельца отчуждать свою долю в праве собственности за вознаграждение имеет определенные ограничения, установленные ст. 250 ГК.

В случае продажи доли совладельцем постороннему лицу другие участники имеют право на преимущественную покупку по той цене, по которой она продается, и на других равных условиях (ст. 250 ГК РФ.). Следовательно, когда акция продается незнакомцу, продавец доли должен уведомить других участников пакета акций в письменной форме о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Закон не устанавливает требований к такому уведомлению. Это может быть письмо, факс, телеграмма и т.д. Важно то, что это требование выполняется, и в случае возникновения спора совладелец, продающий свою долю, может предоставить подтверждение правильности уведомления от других совладельцев. В частности, во избежание проблем с доказательством факта уведомления предлагается оформление уведомления с участием нотариуса (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено только самим совладельцем, поскольку законом установлена ​​императивная норма, запрещающая передачу права преимущественной покупки (п. 4 ст. 250 Гос гражданский кодекс).

Несоблюдение установленного правила, например, продажа доли в нарушение ее преимущественного права покупки другими совладельцами не влечет за собой недействительность операции. Однако каждый участник товарищества вправе в течение трех месяцев добиваться перехода к нему прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Если это требование выполнено, обязанная сторона заменяется.

Другие участники совместного предприятия могут также потребовать передачи прав и обязанностей покупателя, если совладелец, передающий долю, изменил цену или другие существенные условия договора купли-продажи.

Право преимущественного отказа от покупки применяется в случае продажи доли только в контексте договоров купли-продажи и обмена. Когда акция продается по другим оплаченным договорам, например, по договору аннуитета, право преимущественной покупки у других совладельцев не возникает. Кроме того, преимущественное право покупки не распространяется на продажу доли в результате открытого аукциона, проводимого без согласия всех участников обмена, в случаях и в соответствии с правилами, предусмотренными параграфом 2 искусства. 250 куб.см и другие правила.

Доля права общей собственности переходит к покупателю в силу договора с момента заключения договора, если стороны не договорились об ином (п. 1 ст. 251 ГК РФ). Передача доли права общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется при его государственной регистрации.

Если совладелец продает долю другому совладельцу, право преимущественного отказа от покупки не применяется, и если более одного участника совместной собственности желают приобрести долю, продавец имеет право выбрать покупателя.

Прекращение права общей долевой собственности

Право собственности в долевой собственности может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Разделение собственности на долевую — это переход частей этого имущества в собственность каждого из совладельцев пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей собственности на это имущество. Раздел имущества означает прекращение общего имущества. Каждый из бывших совладельцев станет владельцем новой собственности, образованной в результате разделения, которая имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться самостоятельно.

Участник долевой собственности вправе требовать отделения своей доли от общего имущества.

Выделение доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение права на долю общей собственности за этот человек. При уступке доли общее имущество сохраняется только в отношении остальных участников. Бывший участник долевой собственности перестает быть совладельцем, но становится собственником обособленного имущества — нового субъекта права. Как правило, и раздел, и разделение должны выполняться по взаимному согласию участников. Если участники не придут к соглашению об условиях раздела общего имущества или распределения доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если уступка доли в натуре не разрешена законом или невозможна без несоразмерного ущерба общему имуществу, новый совладелец имеет право выплатить ему стоимость своей доли от других участников совместной собственности. (Статья 252 ГК РФ).

Суд вправе отклонить ходатайство против участника долевой собственности о выделении его доли в натуре, если выделение невозможно без несоразмерного ущерба находящемуся в долевой собственности имуществу. Несоразмерность прав собственности, закрепленной за участником в натуре, его доли в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации.

В исключительных случаях судья может даже при отсутствии согласия совладельца обязать других участников товарищества выплатить ему компенсацию. Это возможно в следующих случаях:

1. доля совладельца незначительна;
2. квоту реально выделить невозможно;
3. совладелец не имеет значительной заинтересованности в использовании общего имущества.

Принудительное исполнение по долевой доле осуществляется как при долевой собственности, так и при долевой собственности, с той лишь особенностью, что в случае долевой собственности необходимо заранее определить долю участника.

Одна из причин возникновения совместной собственности, которая связана с множеством проблем ее реализации, — совместное участие двух и более человек в строительстве дома. Дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом, довольно часты в гражданском судопроизводстве. Судебная практика подходит к разрешению таких споров при следующих условиях.

Во-первых, необходимо установить, связаны ли люди, принимавшие участие в строительстве дома, семейными и семейными отношениями или посторонние по отношению к застройщику; для каких целей был построен дом (для обеспечения жильем участников строительства или для других целей). Во-вторых, орган, присуждающий землю, должен быть вовлечен в дело, если не выступает стороной в деле, и выяснить его отношение к спору.

Когда акция продается другому владельцу, другие совладельцы имеют право сначала отказаться от покупки доли по той цене, по которой она была продана, и на других равных условиях, за исключением публичного аукциона. В этом случае продавец доли обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать долю внешней стороне с указанием цены и других условий продажи. Если другие совладельцы отказываются покупать долю или не приобретают долю недвижимости в течение одного месяца и движимого имущества в течение 10 дней с даты уведомления, продавец может продать долю любому. Если владелец доли общего блага распорядился ею в нарушение права преимущественной покупки, любой другой совладелец имеет право в течение трех месяцев в суде потребовать передачи ему прав покупателя и обязательства.