Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена

Когда и почему стоит обращаться к риелтору

Сделки с недвижимостью считаются юридически сложными — нужно разбираться во всех тонкостях составления договора, оценки недвижимости и подготовки документов. Чтобы сэкономить время и быть уверенным в чистоте сделки, стоит обратиться в агентство недвижимости.

В любом случае агент по недвижимости:

• выбрать недвижимость или найти покупателя;
• расскажут, как выгодно купить или продать;
• проверить юридическую чистоту квартиры;
• составим договор купли-продажи и поможем оформить другие документы;
• будет сопровождать вас при регистрации сделки (если вы оформите доверенность на агента по недвижимости, он сможет участвовать от вашего имени);
• проконсультируем по вопросам ипотеки и других кредитных продуктов, поможем выбрать банк с выгодными условиями.

В агентстве Restate все объекты недвижимости проверяют посредники и юристы. Команда профессионалов проведет для вас полный комплекс аналитических, маркетинговых и организационных мероприятий. Покупка или продажа будет быстрой и безопасной.

Какие услуги оказывают риэлторы?

Агентства недвижимости помогают покупателям найти интересующую их недвижимость, а продавцы — продать ее, за что взимается комиссия.

В среднем комиссия составляет 2-5% от стоимости проживания

Пример:

Мужчина продает квартиру за 2 500 000 рублей. К нему приходит агент по недвижимости с покупателем, через некоторое время стороны решают заключить договор купли-продажи. От 2500000 рублей взимается комиссия 3%:

2500000 х 3% = 75000 руб. Агент по недвижимости получит эту сумму, из которой он возьмет часть денег за свою работу, остальное будет передано кассиру агентства. У продавца будет 2 425 000 руб.

На цену влияет количество услуг, оказываемых агентом по недвижимости. Обычно они предоставляют полное юридическое сопровождение от исследования недвижимости до получения выписки из USRN о передаче права собственности покупателю.

Услуги при покупке квартиры в новостройке

Если клиент ищет недвижимость в новостройке, агент по недвижимости может предоставить следующие услуги:

• Подбор квартиры в соответствии с потребностями клиента. Например, если вам нужна однокомнатная квартира с большой кухней (от 10 кв.м), она будет искать в базе данных только подходящие объекты. Размещение с небольшими кухнями не будет предлагаться и контролироваться.
• Согласование наиболее выгодных условий сделки с застройщиком. Риэлтор узнает о любых акциях и скидках, при возможности договорится о скидке для покупателя.
• Контроль разработчика. Специалист проверит, работает ли строительная компания легально, потребует лицензию.
• Подготовка документов к сделке.
• Проверка юридической чистоты самого объекта. Новые «нечистые» постройки — редкость, но для безопасности клиента специалист уточнит, был ли дом построен с нарушениями, соответствует ли он всем требованиям закона.
• Сопровождение заключения договора и регистрации в Росреестре.

Важно! Точный перечень услуг зависит от конкретного агентства и потребностей клиента. Это тоже влияет на оплату. Например, если вам просто нужно найти квартиру, агент по недвижимости заинтересуется ею, но на самом деле все оплачивается продавцом. Если покупателю потребуются юридические услуги, может взиматься отдельная комиссия.

Услуги при покупке на вторичном рынке

Агенты по недвижимости больше работают с «вторичками». Помимо поиска жилья для клиента, ему необходимо:

• Проверить на юридическую чистоту. Это обязательный элемент. Если с недвижимостью что-то не так, агент по недвижимости расскажет об этом клиенту и убедит его отказаться от сделки.
• Заключение предварительного договора купли-продажи при внесении залога.
• Сбор и подготовка документов.
• Сопровождение сделки до момента получения выписки из ЕГРН для клиента.

Агент по недвижимости может предоставить юридические услуги самостоятельно или привлечь юристов агентства. Проверка на юридическую чистоту — один из важнейших этапов, от которого зависит регистрация сделки и деньги покупателя.

Пример из авторского опыта, почему юристы так важны при сделках с недвижимостью:

Сопровождал куплю-продажу дома, был с покупателем. Дом ему понравился, со стороны продавца был агент по недвижимости. По его словам, в доме нет беспорядка, все юридически оформлено правильно. Но слова «поведение» не имеют смысла, и я настаивал на тщательной проверке всех документов продавца перед заключением сделки.

В результате выяснилось, что у продавца есть дети. Тогда она сама рассказала, что дом построен за счет материнского капитала и долей детям не выделяли. По закону продавец был обязан сделать это, а затем получить разрешение надзорного органа на продажу, предварительно передав доли сыну и дочери в другом жилом помещении (статья 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № .256-ФЗ).

Если покупатель заключил данную сделку, она могла быть оспорена представителями надзорного органа, прокуратуры или самими детьми по достижении совершеннолетия, поскольку продажа жилья, частично построенного на капитале, без выделения квоты на них незаконны и нарушают права несовершеннолетних.

По аренде недвижимости

В этом случае выиграют и арендодатель, и арендатор. Услуги агента по недвижимости могут включать:

• найти подходящий дом или надежного арендатора;
• получить выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений и право владения имуществом;
  демонстрация жилья арендатору;
• оценка жилья, консультации по стоимости аренды: как поднять арендодателю и как снизить арендатору;
  помощь в составлении договора аренды;
• разрешение конфликтных ситуаций.

По нежилым коммерческим помещениям

Это тоже непростая задача. Сотрудничество с агентом по недвижимости позволит:

• сэкономить время на поиске объекта или покупателя;
• получить доступ к большой базе открытых и закрытых позиций на продажу;
• определить реальную стоимость объекта на основе анализа рынка;
• вести переговоры успешно, агент по недвижимости будет представлять интересы клиента;
• проверить объект на юридическую чистоту и составить договор купли-продажи или аренды;
• избежать сложностей при совершении сделки и регистрации.

Покупка и продажа магазинов, складов, офисов и производственных помещений имеет свою специфику, поэтому стоит искать агентство, давно работающее на рынке, с большой базой таких товаров.

По земельным участкам и домам

Для сделки с земельными участками нужно уточнять категорию и целевое назначение земли. Например, было бы незаконным строительство дома на территории сада или коммерческой недвижимости. За нарушение владельцу придется заплатить крупный штраф. При обращении в агентство недвижимости этого не произойдет. Агент по недвижимости предложит объекты, соответствующие вашим юридическим требованиям и требованиям. И может сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с выбора подходящего варианта и заканчивая регистрацией прав собственности в Росреестре.

Дополнительные услуги риэлтора

Агенты по недвижимости могут позаботиться о нотариальном удостоверении сделок, сотрудничать с юристами, самостоятельно заказывать государственные и муниципальные услуги. Все это уже включено в стоимость их работы или оплачивается отдельно.

Какие дополнительные услуги могут понадобиться покупателю:

• Оформление нотариальной доверенности на сделки с недвижимостью.
• Получить согласие супруга на продажу общего имущества.
• Получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетних или недееспособных лиц.
• Регистрация заявок.
• Составление сообщения о продаже доли недвижимого имущества.
• Отправка документов по почте.
• Оплата госпошлины за переоформление недвижимости.
• Получите выписку из ЕГРН.
• Оформление технической документации на квартиру.
• Оформление предварительного договора купли-продажи.
• Консультация юриста.

Важно! Некоторые услуги предоставляют не только агенты по недвижимости, но и нотариусы или юристы. Их работа оплачивается отдельно по прейскуранту. Исключение составляет юридическое сопровождение от самого агентства: в этом случае стоимость услуг обычно включается в сумму, которую покупатель даст при заключении сделки.

Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство

Рассмотрим основные преимущества и недостатки сотрудничества с агентом по недвижимости при покупке недвижимости:

За и против

Вы можете быстро найти жилье в соответствии с вашими потребностями. Хорошие агенты по недвижимости обычно приезжают на выставку самостоятельно, чтобы оценить реальное состояние квартиры и только потом знакомят с ней клиента, если она подходит его параметрам	хорошее агентство найти сложно, лучше не доверять его юристам
Экономьте время и деньги. Агент по недвижимости оценит, соответствует ли стоимость квартиры рыночным ценам, при необходимости проведет переговоры с продавцом	Комиссия
Если агентство хорошее, оно возьмется за юридическую помощь. Это снижает вероятность покупки проблемного жилья (с дочерними долями, залоговыми правами и т.д.)

Как выбрать риэлторское агентство?

При выборе агентства недвижимости рекомендуется обратить внимание на несколько моментов:

1. Репутация. На сайте или в группе агентства нет смысла читать отзывы: обычно публикуются только положительные, удаляются отрицательные. Также можно публиковать персонализированные ответы. Лучше всего спросить у друзей, которые связались с агентством недвижимости и успешно заключили сделку. Другой вариант — опубликовать обращение с просьбой подсказать хорошее агентство в сообществе вашего города (например, Вконтакте). В комментариях будут объявления, но есть вероятность, что люди порекомендуют действительно хорошего агента по недвижимости.
2. Регистрация в реестре юридических лиц единого государства. Если агентство работает неофициально, связываться с ним не стоит. Запросить информацию из Единого государственного реестра юридических лиц можно здесь.
3. Наличие исполнительного производства в ФССП. Вы можете видеть это здесь. Если агентство выдает себя должником среди судебных приставов, дело грязное, и от сотрудничества лучше отказаться.
4. Оказание юридических услуг. Они есть во всех серьезных компаниях.

Совет: некоторые агентства не ценят свою репутацию, и даже наличие юриста в компании не избавляет от покупки проблемной квартиры. Например, это был мой случай, когда агент по недвижимости сам сказал продавцу, что нет необходимости информировать покупателя о строительстве дома на материнский капитал и нераспределенные доли, чтобы не пугать его. Агентству выгодно быстрее прийти к соглашению, оно является заинтересованной стороной и покупателю лучше всего обратиться к независимому юристу за юридической помощью.

Из чего складывается цена на работу риелтора

Чтобы определить, сколько будет стоить агент по недвижимости, вам необходимо понять, что составляет его или ее компенсацию. Стоимость будет зависеть от объема необходимых работ:

• поиск подходящей квартиры или покупателя;
• юридическая экспертиза жилья;
• помощь в получении ипотечной ссуды;
• оформление документов на сделку;
• полное юридическое сопровождение и др.

Все обязанности, ответственность и стоимость услуг прописываются в соглашении с агентством или частным агентом по недвижимости.

образец контракта

Довольно часто агенты по недвижимости берут процент от суммы сделки. В среднем это 1-6%, в зависимости от стоимости квартиры и самого агентства недвижимости. Другой вид оплаты — фиксированная сумма. Он может существенно отличаться от региона, от сложности сделки, от агентства. Есть агентства, которые взимают как процент, так и фиксированную сумму, в зависимости от объема работы.

Кто платит за услуги риелтора

Правильный ответ — тот, кто заказал и получил эту услугу. Если покупатель нанял агента для решения своего жилищного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: он подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, ведет переговоры в свою пользу и т.д.

Менеджеры компании помогают организовать выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в пределах своей зоны ответственности. В результате покупатель получает решение своей проблемы.

Если домовладелец обратился в агентство с просьбой о продаже своей собственности, агент по недвижимости работает в интересах продавца. Определяем оптимальную стоимость жилья, формируем на него спрос, работаем с возражениями и обменами, компания обеспечивает юридическое сопровождение сделки и т.д.

Если агента нанимает покупатель

Если агента нанимает покупатель, то вопрос, кажется, не стоит того — он нанят, он платит, а агент действует на его стороне. Точно так же, если продавец связывается с агентством недвижимости: тогда оплата комиссии за услуги становится его заботой. Но что, если продавец тоже обращается к агенту по недвижимости и случайно встречаются два уединения, одно из которых нужно продать, а другое — купить? В этом случае все строится на личных договоренностях: оба могут оплачивать услуги специалиста, разделяя обязанности. Если покупатель переходит к одному агенту по недвижимости, а продавец — к другому, каждый платит своему специалисту.

Что входит в обязанности риелтора

Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать агент по недвижимости, — это собрать информацию о задаче клиента, определить потребности. Только тогда агент по недвижимости выберет стратегию своей работы.

Кроме того, специалист действует исходя из конкретной задачи, в зависимости от того, будет ли осуществляться покупка или продажа квартиры.

При продаже квартиры

• сравнительный анализ аналогичных товаров на рынке с лучшими ценами
• создать спрос на об�