Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. В случае продажи совместной доли постороннему лицу другие совладельцы имеют право первого отказа от покупки переданной доли по цене, по которой она была продана, и на других равных условиях, за исключением в случае продажи на открытом аукционе, а также в случае продажи доли, находящейся в общем праве собственности на землю, владельцем части здания или сооружения, расположенного на этой земле, или владельцем помещения в это здание или строение.

Публичный аукцион по продаже доли права совместной собственности при отсутствии согласия всех участников товарищества может проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли должен уведомить других участников совместного предприятия в письменной форме о своем намерении продать свою долю внешней стороне с указанием цены и других условий, на которых она продается.

Если остальные участники совместного предприятия не приобретут продаваемую долю в собственность недвижимого имущества в течение одного месяца, а в собственность движимого имущества в течение десяти дней с даты уведомления, продавец должен право продать свою долю любому лицу. В случае, если все другие участники долевой собственности отказываются в письменной форме от реализации права преимущественной покупки проданной доли, эта доля может быть продана постороннему лицу до указанного периода времени.

Порядок уведомления участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве долевой собственности продать свою долю постороннему может быть определен федеральным законом.

3. Если акция продается с нарушением права преимущественной покупки, любой другой участник, владеющий акцией, имеет право требовать передачи прав и обязанностей покупателя в суд в течение трех месяцев.

4. Передача преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Положения данной статьи также применяются к продаже биржевой акции.

Ч.1 статьи 250 ГК РФ

1. В случае продажи совместной доли постороннему лицу другие совладельцы имеют право первого отказа от покупки переданной доли по цене, по которой она была продана, и на других равных условиях, за исключением в случае продажи на открытом аукционе, а также в случае продажи доли, находящейся в общем праве собственности на землю, владельцем части здания или сооружения, расположенного на этой земле, или владельцем помещения в это здание или строение. (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Публичные аукционы по продаже доли права общей собственности при отсутствии согласия всех участников общей собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных в части второй статьи 255 настоящего Кодекса, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Ч.2 статьи 250 ГК РФ

2. Продавец доли должен уведомить других участников совместного предприятия в письменной форме о своем намерении продать свою долю внешней стороне с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники совместного предприятия не приобретут продаваемую долю в собственность на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в собственность на движимое имущество в течение десяти дней с даты уведомления, продавец имеет право собственности на недвижимость право продать свою долю любому лицу. В случае если все другие участники долевой собственности письменно откажутся от реализации права преимущественной покупки проданной доли, такая доля может быть продана третьим лицам до установленного федеральным законом срока. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

Ч.3 статьи 250 ГК РФ

3. Когда акция продается с нарушением права преимущественной покупки, любой другой участник, владеющий акцией, имеет право в течение трех месяцев требовать передачи прав и обязательств покупателя в его сравнения.

Ч.4 статьи 250 ГК РФ

4. Передача преимущественного права покупки доли не допускается.

Ч.5 статьи 250 ГК РФ

5. Положения данной статьи также применяются к продаже биржевой акции .

Кого необходимо уведомлять о желании продать долю в квартире

Право преимущественной покупки доли определяется ст. 250 ГК РФ. В нем говорится, что, независимо от степени родства продавца и покупателя, другие совладельцы имеют основных претендентов на оплату квитанции за часть квартиры.

Это означает, что если вы решите продать свою долю в жилой недвижимости, первое, что вам нужно сделать, это сообщить другим совладельцам о своем намерении.

Также следует иметь в виду, что если вы впоследствии продадите свою долю другим людям (не владельцам других частей) за сумму меньше, чем та, которая предлагается совладельцам, то эта сделка может быть признана недействительной.

Помимо информирования других владельцев квартир, закон не требует, чтобы вы сообщали кому-либо о своих планах распоряжаться своей собственностью.

Вы не можете уступить право преимущественной покупки доли. То есть нужно только сообщить о намерении продать часть квартиры совладельцу, а не его родственникам и опекунам.

Уведомление требуется только в случае продажи или обмена части собственности. Если вы решите подарить его, никто не воспользуется своим правом преимущественной покупки. Однако, если в форме договора дарения сделка продажи все же будет выполнена (денежные переводы), заинтересованные стороны впоследствии смогут признать ее недействительной. О том, как правильно выполнить эту процедуру, мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Форма и порядок уведомления

Часть 2 ст. 250 ГК РФ гласит, что уведомление о готовности продать свою долю в квартире должно быть оформлено в письменной форме. Поэтому даже в случае доверия, родства или дружбы между совладельцами нельзя пренебрегать этой процедурой и просто запрашивать устное согласие на продажу другим лицам. Впоследствии такая сделка может быть признана незаконной.

Есть несколько способов отправить этот документ, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

Примечание Положительные аспекты Отрицательные аспекты

Рука в руках совладельца с его печатью	Чаще всего это самый простой и наиболее экономически недорогой способ	Не всегда известно место жительства совладельца, он также может не захотеть подписывать документ, тем самым затягивая операцию по отчуждению жилья
Воспользуйтесь услугами Почты России	Получите уведомление с точной датой доставки, сэкономив время на встрече с владельцем. Особенно актуально, если вы постоянно проживаете в другом городе	Значительная трата времени, нет гарантии, что получатель получит ваше письмо, например, если он изменил свой адрес
Отправьте уведомление, воспользовавшись услугами нотариальной фирмы	Самая надежная и простая процедура — не нужно самостоятельно оформлять документ, встречаться с другим владельцем	Часто эта процедура самая долгая, и вам придется потратить значительную сумму денег

Какой способ доставки выбрать, зависит от ваших конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления

После того, как совладельцы получат ваше уведомление о продаже доли с определенной конкретной суммой, у них есть 1 месяц на принятие решения. Если вы не получите письменный ответ в течение этого периода, вы можете продолжить. Но сообщение о намерении продать недвижимость с указанием даты получения получателем необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров были убедительные доказательства.

Если совладельцы дома до истечения месячного срока решили не приобретать долю, они могут написать отказ, и, следовательно, нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа вам необходимо сделать следующее:

1. Заключить сделку. О том, как это сделать для родственников, читайте в нашей статье «Как купить долю в квартире у родственника».
2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями Федерального закона от 25.07.2012 г. 122 «О регистрации права недвижимого имущества и сделок с ним» с 2016 года все сделки с квартирными долями подлежат обязательному удостоверению в нотариальной конторе.
3. Передача имущества и денег. Порядок проведения этих процедур определяется сторонами при подписании договора купли-продажи.
4. Регистрация в Росреестре. За это уплачивается госпошлина. В 2021 году его размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы, а через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом собственнике.

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки

Часто права совладельцев жилого помещения при продаже одним из них своей доли по тем или иным причинам нарушаются. Это может быть простое незнание закона и желание «насолить» соседей по квартире.

Нарушение прав может быть в двух случаях:

• акция продается без уведомления других участников товарищества;
• акция была продана до установленного законом срока за 1 месяц до получения отказа.

В обоих случаях законодатель на стороне совладельцев. Каждый из них может в течение 3 месяцев обратиться в суд с апелляцией и восстановить свои права. Однако согласно постановлению Пленума ВС РФ п. 10 и постановлением Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 «По вопросам, возникающим при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности», этот срок в три месяца исчисляется с момента в нарушение которого было обнаружено.

Пример. Соколов и Брагин владели двухкомнатной квартирой в равных долях (по ½ каждая). Соколов фактически не проживал в квартире. В 2015 году она решила продать свою часть дома, но Брагину не известила, а заключила сделку с Ивановой. Она тоже не претендовала на проживание в квартире. В году current_date format = ‘Y’ Брагин собрал документы для получения кредита и, среди прочего, заказал выписку из ЕГРН, так что он узнал, что вторая половина квартиры фактически не принадлежит Соколову. Затем он обратился в суд, и сделка по продаже части жилья Ивановой была признана незаконной, несмотря на то, что с момента ее завершения прошло 3 года.

Исковое заявление

Чтобы защитить свое основное право на приобретение части совместно используемой собственности, вы должны подготовить жалобу и обратиться с ней в районный суд общей юрисдикции. Заявление оформляется по общим правилам, изложенным в ст. 131-132 ГПК РФ.

Следует отметить, что и покупатель, и продавец выступят в качестве ответчиков, а субъект Росрееста, внесший изменения в USRN, выступит в качестве третьей стороны.

Необходимые документы

Вместе с заявлением в орган юстиции направляется следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН на право собственности истца (свидетельство о праве собственности — до 2016 года);
• копия паспорта заявителя;
• документальное основание приобретения истцом прав на долю в квартире (договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и т д);
• выписка из домовой книги (квартирная карта) о лицах, прописанных в жилом помещении;
• техническая документация на объект недвижимости;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• квитанция о зачислении денег на счет управления судебного ведомства ВС РФ в размере стоимости части квартиры (равняется сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, то есть цена его доли);
• копии заявлений на каждого подсудимого и на судью.

Сроки

определить точные сроки рассмотрения жалобы невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости оспаривать решения и, в некоторых случаях, необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерк, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции примет решение только через 2 месяца после подачи заявления.

Стоимость

Размер обязательной пошлины при подаче иска в суд первой инстанции зависит от суммы иска. То есть от суммы, за которую уже продана акция. Субъект государственной пошлины регулируется положениями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

Преимущественное право при продаже доли ООО

Участники конкретной компании имеют преимущественное право на покупку доли в ООО (статья 21 Закона «Об ООО»). Сама компания имеет это право, если это прописано в уставе. Участник должен сообщить о своем намерении продать свою долю, направив нотариально заверенное предложение генеральному директору и другим участникам ООО или предложение о покупке своей доли. В течение 30 дней или иного срока, установленного уставом, согласие (согласие) на приобретение доли должно быть получено участниками или обществом. Если членство не будет получено к этому сроку, участники или компания потеряют право первого отказа от покупки доли.

Как правило, участники компании приобретают долю пропорционально размеру своих акций, но положения устава также могут допускать непропорциональное разделение приобретенной доли. Если некоторые участники отказались покупать долю, право преимущественной покупки остается за другими участниками. Не всю долю можно продать полностью, а только ее часть, поэтому оставшуюся часть можно продать третьим лицам.

Что касается цены акции при ее преимущественной продаже, она может быть равна номинальной стоимости акции или стоимости, установленной уставом. Фиксированная цена может быть указана в виде фиксированной суммы или в виде метода расчета, основанного на таких критериях, как стоимость чистых активов или чистая прибыль компании. Такая заранее определенная цена акции не позволит продавцу нарушить право первого отказа участников, предложив им слишком высокую цену.

В течение одного месяца после заключения договора необходимо подать в налоговую инспекцию пакет документов для регистрации изменений:

• анкета R14001;
• документы, подтверждающие соблюдение участниками процедуры преимущественной покупки (оферта, акцепт оферты и заверенный отказ некоторых участников, если доля продана не всем участникам);
• копия договора купли-продажи акций.

Нотариальное оформление продажи доли ООО

Если участники или компания не реализовали свое право на покупку доли, она может быть продана третьим лицам. Цена доли для продажи третьим лицам не должна быть ниже цены, установленной в оферте для участников и компании на основании права преимущественной покупки.

Нотариус должен проверить полномочия участника, продающего долю, на распоряжение ею. Следующие документы могут подтвердить это полномочие:

• выписка из реестра юридических лиц Единого государства, составленная не ранее, чем за тридцать дней до дня, когда состоялась переписка с нотариусом;
• учредительный акт, если доля продается учредителем компании;
• договор купли-продажи, если доля была приобретена участником;
• документы, подтверждающие переход доли по наследству или иному правопреемству;
• документ, подтверждающий уплату сбора.

Перечень других документов для нотариального удостоверения продажи доли будет зависеть от того, кто является сторонами сделки: физические или юридические лица. Например, если продавец акций и / или покупатель акций являются лицами, состоящими в браке, для продажи или покупки акций потребуется согласие супруга.

Особенности передачи права собственности

Собственником общества с ограниченной ответственностью может быть одно лицо или несколько учредителей. Продажа доли совладельцем ООО существенно отличается от сделки с одним участником:

• В первом и втором случаях решение принимает сам собственник, при этом соучредители должны быть проинформированы.
• Единственный собственник может сразу продать компанию третьим лицам. Если есть соучредители, право преимущественной покупки реализуемой доли в ООО переходит к другим участникам компании.
• Если фирма принадлежит человеку, то он может по желанию менять цену в соответствии со спросом. Для совладельцев устанавливается минимальный порог стоимости доли, который может быть увеличен в ходе переговоров.

Вышеуказанные акции должны быть зарегистрированы в учредительном акте компании, который составляется по случаю первого собрания уч