Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. В случае продажи совместной доли постороннему лицу другие совладельцы имеют право первого отказа от покупки переданной доли по цене, по которой она была продана, и на других равных условиях, за исключением в случае продажи на открытом аукционе, а также в случае продажи доли, находящейся в общем праве собственности на землю, владельцем части здания или сооружения, расположенного на этой земле, или владельцем помещения в это здание или строение.

Публичный аукцион по продаже доли права совместной собственности при отсутствии согласия всех участников товарищества может проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли должен уведомить других участников совместного предприятия в письменной форме о своем намерении продать свою долю внешней стороне с указанием цены и других условий, на которых она продается.

Если остальные участники совместного предприятия не приобретут продаваемую долю в собственность недвижимого имущества в течение одного месяца, а в собственность движимого имущества в течение десяти дней с даты уведомления, продавец должен право продать свою долю любому лицу. В случае, если все другие участники долевой собственности отказываются в письменной форме от реализации права преимущественной покупки проданной доли, эта доля может быть продана постороннему лицу до указанного периода времени.

Порядок уведомления участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве долевой собственности продать свою долю постороннему может быть определен федеральным законом.

3. Если акция продается с нарушением права преимущественной покупки, любой другой участник, владеющий акцией, имеет право требовать передачи прав и обязанностей покупателя в суд в течение трех месяцев.

4. Передача преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Положения данной статьи также применяются к продаже биржевой акции.

Ч.1 статьи 250 ГК РФ

1. В случае продажи совместной доли постороннему лицу другие совладельцы имеют право первого отказа от покупки переданной доли по цене, по которой она была продана, и на других равных условиях, за исключением в случае продажи на открытом аукционе, а также в случае продажи доли, находящейся в общем праве собственности на землю, владельцем части здания или сооружения, расположенного на этой земле, или владельцем помещения в это здание или строение. (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Публичные аукционы по продаже доли права общей собственности при отсутствии согласия всех участников общей собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных в части второй статьи 255 настоящего Кодекса, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Ч.2 статьи 250 ГК РФ

2. Продавец доли должен уведомить других участников совместного предприятия в письменной форме о своем намерении продать свою долю внешней стороне с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники совместного предприятия не приобретут продаваемую долю в собственность на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в собственность на движимое имущество в течение десяти дней с даты уведомления, продавец имеет право собственности на недвижимость право продать свою долю любому лицу. В случае если все другие участники долевой собственности письменно откажутся от реализации права преимущественной покупки проданной доли, такая доля может быть продана третьим лицам до установленного федеральным законом срока. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

Ч.3 статьи 250 ГК РФ

3. Когда акция продается с нарушением права преимущественной покупки, любой другой участник, владеющий акцией, имеет право в течение трех месяцев требовать передачи прав и обязательств покупателя в его сравнения.

Ч.4 статьи 250 ГК РФ

4. Передача преимущественного права покупки доли не допускается.

Ч.5 статьи 250 ГК РФ

5. Положения данной статьи также применяются к продаже биржевой акции .

Кого необходимо уведомлять о желании продать долю в квартире

Право преимущественной покупки доли определяется ст. 250 ГК РФ. В нем говорится, что, независимо от степени родства продавца и покупателя, другие совладельцы имеют основных претендентов на оплату квитанции за часть квартиры.

Это означает, что если вы решите продать свою долю в жилой недвижимости, первое, что вам нужно сделать, это сообщить другим совладельцам о своем намерении.

Также следует иметь в виду, что если вы впоследствии продадите свою долю другим людям (не владельцам других частей) за сумму меньше, чем та, которая предлагается совладельцам, то эта сделка может быть признана недействительной.

Помимо информирования других владельцев квартир, закон не требует, чтобы вы сообщали кому-либо о своих планах распоряжаться своей собственностью.

Вы не можете уступить право преимущественной покупки доли. То есть нужно только сообщить о намерении продать часть квартиры совладельцу, а не его родственникам и опекунам.

Уведомление требуется только в случае продажи или обмена части собственности. Если вы решите подарить его, никто не воспользуется своим правом преимущественной покупки. Однако, если в форме договора дарения сделка продажи все же будет выполнена (денежные переводы), заинтересованные стороны впоследствии смогут признать ее недействительной. О том, как правильно выполнить эту процедуру, мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Форма и порядок уведомления

Часть 2 ст. 250 ГК РФ гласит, что уведомление о готовности продать свою долю в квартире должно быть оформлено в письменной форме. Поэтому даже в случае доверия, родства или дружбы между совладельцами нельзя пренебрегать этой процедурой и просто запрашивать устное согласие на продажу другим лицам. Впоследствии такая сделка может быть признана незаконной.

Есть несколько способов отправить этот документ, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

Примечание Положительные аспекты Отрицательные аспекты

Рука в руках совладельца с его печатью	Чаще всего это самый простой и наиболее экономически недорогой способ	Не всегда известно место жительства совладельца, он также может не захотеть подписывать документ, тем самым затягивая операцию по отчуждению жилья
Воспользуйтесь услугами Почты России	Получите уведомление с точной датой доставки, сэкономив время на встрече с владельцем. Особенно актуально, если вы постоянно проживаете в другом городе	Значительная трата времени, нет гарантии, что получатель получит ваше письмо, например, если он изменил свой адрес
Отправьте уведомление, воспользовавшись услугами нотариальной фирмы	Самая надежная и простая процедура — не нужно самостоятельно оформлять документ, встречаться с другим владельцем	Часто эта процедура самая долгая, и вам придется потратить значительную сумму денег

Какой способ доставки выбрать, зависит от ваших конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления

После того, как совладельцы получат ваше уведомление о продаже доли с определенной конкретной суммой, у них есть 1 месяц на принятие решения. Если вы не получите письменный ответ в течение этого периода, вы можете продолжить. Но сообщение о намерении продать недвижимость с указанием даты получения получателем необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров были убедительные доказательства.

Если совладельцы дома до истечения месячного срока решили не приобретать долю, они могут написать отказ, и, следовательно, нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа вам необходимо сделать следующее:

1. Заключить сделку. О том, как это сделать для родственников, читайте в нашей статье «Как купить долю в квартире у родственника».
2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями Федерального закона от 25.07.2012 г. 122 «О регистрации права недвижимого имущества и сделок с ним» с 2016 года все сделки с квартирными долями подлежат обязательному удостоверению в нотариальной конторе.
3. Передача имущества и денег. Порядок проведения этих процедур определяется сторонами при подписании договора купли-продажи.
4. Регистрация в Росреестре. За это уплачивается госпошлина. В 2021 году его размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы, а через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом собственнике.

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки

Часто права совладельцев жилого помещения при продаже одним из них своей доли по тем или иным причинам нарушаются. Это может быть простое незнание закона и желание «насолить» соседей по квартире.

Нарушение прав может быть в двух случаях:

• акция продается без уведомления других участников товарищества;
• акция была продана до установленного законом срока за 1 месяц до получения отказа.

В обоих случаях законодатель на стороне совладельцев. Каждый из них может в течение 3 месяцев обратиться в суд с апелляцией и восстановить свои права. Однако согласно постановлению Пленума ВС РФ п. 10 и постановлением Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 «По вопросам, возникающим при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности», этот срок в три месяца исчисляется с момента в нарушение которого было обнаружено.

Пример. Соколов и Брагин владели двухкомнатной квартирой в равных долях (по ½ каждая). Соколов фактически не проживал в квартире. В 2015 году она решила продать свою часть дома, но Брагину не известила, а заключила сделку с Ивановой. Она тоже не претендовала на проживание в квартире. В году current_date format = ‘Y’ Брагин собрал документы для получения кредита и, среди прочего, заказал выписку из ЕГРН, так что он узнал, что вторая половина квартиры фактически не принадлежит Соколову. Затем он обратился в суд, и сделка по продаже части жилья Ивановой была признана незаконной, несмотря на то, что с момента ее завершения прошло 3 года.

Исковое заявление

Чтобы защитить свое основное право на приобретение части совместно используемой собственности, вы должны подготовить жалобу и обратиться с ней в районный суд общей юрисдикции. Заявление оформляется по общим правилам, изложенным в ст. 131-132 ГПК РФ.

Следует отметить, что и покупатель, и продавец выступят в качестве ответчиков, а субъект Росрееста, внесший изменения в USRN, выступит в качестве третьей стороны.

Необходимые документы

Вместе с заявлением в орган юстиции направляется следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН на право собственности истца (свидетельство о праве собственности — до 2016 года);
• копия паспорта заявителя;
• документальное основание приобретения истцом прав на долю в квартире (договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и т д);
• выписка из домовой книги (квартирная карта) о лицах, прописанных в жилом помещении;
• техническая документация на объект недвижимости;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• квитанция о зачислении денег на счет управления судебного ведомства ВС РФ в размере стоимости части квартиры (равняется сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, то есть цена его доли);
• копии заявлений на каждого подсудимого и на судью.

Сроки

определить точные сроки рассмотрения жалобы невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости оспаривать решения и, в некоторых случаях, необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерк, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции примет решение только через 2 месяца после подачи заявления.

Стоимость

Размер обязательной пошлины при подаче иска в суд первой инстанции зависит от суммы иска. То есть от суммы, за которую уже продана акция. Субъект государственной пошлины регулируется положениями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

Преимущественное право при продаже доли ООО

Участники конкретной компании имеют преимущественное право на покупку доли в ООО (статья 21 Закона «Об ООО»). Сама компания имеет это право, если это прописано в уставе. Участник должен сообщить о своем намерении продать свою долю, направив нотариально заверенное предложение генеральному директору и другим участникам ООО или предложение о покупке своей доли. В течение 30 дней или иного срока, установленного уставом, согласие (согласие) на приобретение доли должно быть получено участниками или обществом. Если членство не будет получено к этому сроку, участники или компания потеряют право первого отказа от покупки доли.

Как правило, участники компании приобретают долю пропорционально размеру своих акций, но положения устава также могут допускать непропорциональное разделение приобретенной доли. Если некоторые участники отказались покупать долю, право преимущественной покупки остается за другими участниками. Не всю долю можно продать полностью, а только ее часть, поэтому оставшуюся часть можно продать третьим лицам.

Что касается цены акции при ее преимущественной продаже, она может быть равна номинальной стоимости акции или стоимости, установленной уставом. Фиксированная цена может быть указана в виде фиксированной суммы или в виде метода расчета, основанного на таких критериях, как стоимость чистых активов или чистая прибыль компании. Такая заранее определенная цена акции не позволит продавцу нарушить право первого отказа участников, предложив им слишком высокую цену.

В течение одного месяца после заключения договора необходимо подать в налоговую инспекцию пакет документов для регистрации изменений:

• анкета R14001;
• документы, подтверждающие соблюдение участниками процедуры преимущественной покупки (оферта, акцепт оферты и заверенный отказ некоторых участников, если доля продана не всем участникам);
• копия договора купли-продажи акций.

Нотариальное оформление продажи доли ООО

Если участники или компания не реализовали свое право на покупку доли, она может быть продана третьим лицам. Цена доли для продажи третьим лицам не должна быть ниже цены, установленной в оферте для участников и компании на основании права преимущественной покупки.

Нотариус должен проверить полномочия участника, продающего долю, на распоряжение ею. Следующие документы могут подтвердить это полномочие:

• выписка из реестра юридических лиц Единого государства, составленная не ранее, чем за тридцать дней до дня, когда состоялась переписка с нотариусом;
• учредительный акт, если доля продается учредителем компании;
• договор купли-продажи, если доля была приобретена участником;
• документы, подтверждающие переход доли по наследству или иному правопреемству;
• документ, подтверждающий уплату сбора.

Перечень других документов для нотариального удостоверения продажи доли будет зависеть от того, кто является сторонами сделки: физические или юридические лица. Например, если продавец акций и / или покупатель акций являются лицами, состоящими в браке, для продажи или покупки акций потребуется согласие супруга.

Особенности передачи права собственности

Собственником общества с ограниченной ответственностью может быть одно лицо или несколько учредителей. Продажа доли совладельцем ООО существенно отличается от сделки с одним участником:

• В первом и втором случаях решение принимает сам собственник, при этом соучредители должны быть проинформированы.
• Единственный собственник может сразу продать компанию третьим лицам. Если есть соучредители, право преимущественной покупки реализуемой доли в ООО переходит к другим участникам компании.
• Если фирма принадлежит человеку, то он может по желанию менять цену в соответствии со спросом. Для совладельцев устанавливается минимальный порог стоимости доли, который может быть увеличен в ходе переговоров.

Вышеуказанные акции должны быть зарегистрированы в учредительном акте компании, который составляется по случаю первого собрания учредителей.

Процесс отчуждения доли уставного капитала

Независимо от того, кто будет покупателем: другой участник ООО или третье лицо, процедура регистрации права собственности на часть УК имеет общий порядок:

• подготовка документов;
• подтверждение сделки;
• внесение сведений в реестр юридических лиц единого государства.

Документация должна включать следующие обязательные элементы:

• карта как измененная;
• протокол собрания учредителей;
• заполненное соглашение о продаже доли в уставном капитале ООО, подписанное обеими сторонами соглашения.

Если продавец на момент совершения сделки состоял в браке, для изменения реестра юридических лиц требуется письменное согласие супруга.

В договоре купли-продажи заполняются следующие позиции:

• общие сведения об участниках общества с ограниченной ответственностью;
• информация о компании;
• стоимость доли уставного капитала организации;
• ответственность сторон за несоблюдение условий договора.

Изменения в Единый государственный реестр юридических лиц может вносить не только нотариус, но и любой участник ООО.

Отчуждение доли в уставном капитале ООО: общие положения

Многие путают термины «уступка» и «отчуждение». Между тем, передача доли в уставном капитале ООО не может быть осуществлена, поскольку передача представляет собой соглашение, по которому кредитор уступает право требования по обязательствам третьего лица другому кредитору. Продажа акций включает в себя совершенно иную операцию по продаже, дарению или другой передаче акций новому владельцу.

Порядок продажи доли в уставном капитале ООО регулируется двумя основными нормативными актами:

• закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 г. 14-ФЗ;
• Гражданский кодекс РФ.

Продажа доли является гражданским актом. В силу п. 2 ст. 21 п. 14-ФЗ, акционер компании может продать или иным образом передать долю или ее часть другим акционерам компании или самой компании, или третьим лицам.

При этом закон предусматривал для акционеров компании возможность приобретения доли (или ее части) на льготных условиях. Это означает, что до того, как третье лицо сможет приобрести долю, продавец обязан предложить участникам предприятия купить ее, и, если они откажутся, право покупки перейдет к третьей стороне.

ВАЖНЫЙ! Продажа доли может быть оспорена другими участниками LLC, которым не было предложено приобрести долю выбывшего участника.

Обычно, когда акция продается одним из участников, другие участники компании могут купить ее пропорционально доле, которой они уже владеют.

Возможна ситуация, когда устав компании в принципе запрещает продажу акций лицам, не являющимся членами организации, и участники отказались от предложения о покупке. В этом случае согласно ч. 3 ст. 93 ГК РФ доля продавца должна быть приобретена обществом. Это императивное требование, направленное на удовлетворение интересов продавца доли при отсутствии других вариантов ее продажи.

Также акции могут переходить от одного лица к другому по наследству, правопреемству. Передача доли от одного участника к другому влечет прекращение его участия в бизнесе компании.

Столкнувшись с нестандартной для вас ситуацией, сомневаетесь в правильности ее отражения в бухгалтерском учете? На нашем форуме вы можете получить помощь и поддержку! Например, в этой ветке можно узнать, облагается ли продажа доли в уставном капитале подоходным налогом.

Положения о продаже доли, которые могут быть дополнительно оговорены в уставе фирмы

В силу п.4 ст. 21 п. 14-ФЗ в уставе организации также могут быть указаны следующие сведения:

• Право участников общества на преимущественное приобретение не всей доли, а только ее части. Остальная часть может быть продана другому лицу, не являющемуся членом фирмы, по цене, относящейся к компании или определяемой уставом.
• Цена доли, на которую она должна быть продана, а также порядок изменения установленной цены.
• Право общества на приобретение доли в порядке преимущественной покупки (абзац второй пункта 4 статьи 21 № 14-ФЗ).
• Право преимущественного отказа участников от покупки доли без соблюдения условия, что она пропорциональна размеру акций, уже доступных покупателям.

Составление оферты с целью отчуждения доли в уставном капитале

Как уже было сказано, продавец доли обязан направить оферту (оферту) о ее покупке участникам предприятия. Понятие оферты (оферты) содержится в ст. 435 ГК РФ. Это предложение, указывающее на то, что участник хочет продать долю. В оферте указаны все основные условия договора: о предмете сделки, ее цене, иных условиях.

Получателями предложения являются:

• участники компании (или единственный участник);
• общество.

Форма предложения законодательно не установлена, но, исходя из анализа требований Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.07.2012 г. 14, должен содержать:

• сведения о продавце (включая его паспортные данные и, если продавец — юридическое лицо, информацию о ИНН и ОГРН);
• информация о компании, доле, в которой она продается, ее размере и (номинальной) стоимости);
• информация о потенциальном покупателе (заполняется аналогично информации о продавце);
• условия транзакции, ее объект (объектом транзакции в данном случае является само действие);
• порядок оплаты покупателем стоимости доли;
• порядок ответа на оферту (принятие сделки). Как правило, его следует отправить в течение одного месяца, но аренда может включать более длительный срок;
• дата;
• подпись.

Составление договора купли-продажи доли

Следующим шагом будет оформление договора на приобретение доли. Ваш возвратный перевод осуществляется на основании договора купли-продажи. Договор заключается в письменной форме и требует обязательного нотариального удостоверения (п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14). Порядок заключения и удостоверения договора с нотариусом одинаков, независимо от того, кому продается доля — участнику, компании или третьему лицу.

очень важно составить юридически корректный договор, включая все юридически значимые обстоятельства, в том числе существенные условия по предмету сделки.

Юридически значимые обстоятельства, которые должны быть включены в договор, включают:

• дата и место заключения договора;
• информация о продавце;
• информация о клиенте;
• информация о продаваемой акции, т.е ее характеристиках, номинальной стоимости и т д;
• порядок расчетов между сторонами;
• реквизиты и подписи сторон.

При составлении документа нужно обращать внимание на следующее:

• должны быть указаны сведения, характеризующие стороны сделки, в частности, реквизиты паспортов физических лиц, ОГРН и место регистрации юридических лиц, если стороны договора;
• должны быть четко указаны как размер доли, так и ее стоимость (как номинальная, так и эффективная);
• рекомендуется четко указать крайний срок оплаты пошлины, например, точную дату или ссылку на событие, которое неизбежно должно произойти в определенный день;
• в договоре можно предусмотреть последствия несоблюдения обязательств, мер по обеспечению операции, например, залог доли;
• желательно указать, какая сторона будет нести расходы, связанные с заключением договора, в частности, оплатит услуги нотариуса.

Заверение сделки отчуждения доли в уставном капитале ООО у нотариуса

Как уже было сказано, требуется нотариальное заверение договора, в противном случае операция признается недействительной (п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14). Обращаться к нотариусу не нужно, если доля переходит к обществу участником, исключенным из общества, так как в этом случае сделка не совершается (п. 4 ст. 23 Федерального закона № 14).

ВАЖНЫЙ! Если продавец передал долю (выполнил обязательства по договору), а покупатель ее не оплатил, отказывается подтвердить договор, продавец вправе обратиться в суд с просьбой признать сделку действительной без проверки подлинности нотариус. Если запрос удовлетворен, дальнейшие действия по нотариальному заверению не требуются.

Как продать свою часть бизнеса другому учредителю?

Во-первых, акционеры компании могут в течение 30 дней изъявить желание приобрести выставленную на продажу долю в уставном капитале. Процедура проходит без дополнительных затрат. Относительный протокол составляет общее собрание учредителей. Доля уставного капитала, полученная при покупке у другого участника ООО, перераспределяется в соответствии с размером приобретаемой доли. При этом вносить какие-либо изменения в устав нет необходимости, так как учредители в нем не указаны поименно.

Если все партнеры формально откажутся от своих преимущественных прав, процесс передачи прав собственности другим покупателям может начаться раньше.

Продажа доли в ООО третьим лицам

Федеральный закон указывает, что стоимость части уставного капитала компании для сторонних лиц не может быть меньше, чем для ее участников. После внесения соответствующих регистраций в Единый государственный реестр юридических лиц третье лицо становится полноправным участником ООО. В этом случае пакет предоставляемых документов будет следующим:

• копия устава ООО;
• свидетельство ИНН каждой стороны договора;
• протокол создания компании;
• реестр всех учредителей;
• согласие на сделку;
• заполненное приложение.

Операция проводится в нотариальной конторе в присутствии генерального директора компании. После подписания договора уведомления об изменениях в Едином государственном реестре юридических лиц рассылаются членам-учредителям.

Дарение доли

Дарение доли — это двусторонняя сделка, в результате которой доля участника ООО или ее часть бесплатно переходит в собственность другого лица. Это лицо может быть другим членом компании или третьим лицом. Одаряемый может отказаться от получения доли дара до заключения договора.

Положения статьи 575 ГК РФ запрещают дарение, за исключением обыкновенных подарков на сумму до 3000 рублей в отношениях между коммерческими организациями, поэтому невозможно передать долю одного участника — юридического лица другому юридическое лицо.

По умолчанию для дарения доли не требуется согласия других участников, при условии, что это положение не предусмотрено в уставе. Если требуется согласие других участников, жертвователь должен проинформировать общественность о своем намерении пожертвовать долю. Для этого необходимо направить письменное уведомление генеральному директору ООО. Период, в течение которого участники должны дать согласие на пожертвование доли или отказаться от пожертвования, обычно составляет 30 дней, но в карточке может быть указан другой период.

Дарение доли третьему лицу (то есть не другому члену компании) удостоверяется нотариально. Чтобы подтвердить операцию пожертвования, участник должен подтвердить свое право на долю. Таким подтверждением может быть выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и документы, подтверждающие уплату сбора. Если даритель доли состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Передача доли после дарения другому акционеру компании не требует нотариального заверения, это довольно простая письменная форма.

Дарение пая осуществляется путем подачи заявления в налоговую инспекцию по форме П14001 и договора дарения.