Как продать квартиру в ипотеке: ТОП способов продажи недвижимости

Об особенностях обременения

Ипотечный кредит без обременения предмета залога не предоставляется. Чаще всего залогом становится приобретаемое имущество, реже другое жилое имущество заемщика.

Посев налагается при постановке на учет в Росреестре. Если после заказа выписки из ЕГРН будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.

Залог нужен банку для обеспечения сделки. Если заемщик вдруг перестанет платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и погасить долг. Если во время продажи образуются излишки, они передаются заемщику.

Если пойдете продавать ипотечную квартиру, в Росреестр сделка просто не дойдет. Во всех базах данных и документах будет указано, что объект захламлен.

Оказывается, чтобы продать квартиру по ипотеке, необходимо снять с нее обременение. И он снимается только в том случае, если кредит закрыт полностью.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe

При покупке дома в ипотеку появляется право владеть им. Но если вы покупаете жилье не на свои деньги, а на деньги банка, с вас будет взиматься плата за пользование банком.

Это означает, что невозможно продать, подарить или иным образом передать право на перемещение без банковского перевода. Таким образом, банки страдают от потери денег, выданных в кредит. Если вы перестанете делать ежемесячные платежи, банк вернет деньги, продав вашу недвижимость.

Вы можете продать дом, который вы купили в ипотеку — убедитесь, что он ваш — но для этого вам нужно будет получить одобрение от банка, который выпустил самодовольную и чистую

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке

То же правило распространяется на всех заемщиков: ипотечное жилье передается в залог банку до тех пор, пока клиент не выплатит всю ссуду. Это правило позволяет банкам снизить свои риски и, следовательно, устанавливать более низкую процентную ставку, чем потребительский кредит. Как только заемщик перестает производить регулярные платежи и накапливает большие суммы долга, банк выставит имущество на аукцион и возместит расходы.

Заемщик, купивший дом в ипотеку, может завещать его или зарегистрировать в нем кого угодно. Также он имеет право сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору займа. В этом случае заказчик обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые законные права владельца ограничены. Чаще всего собственник сможет продать ипотечную квартиру только с разрешения банка или при досрочном погашении кредита.

В каких случаях необходимо  согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк-кредитор имеет право одобрить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, как будет продаваться недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (ссуде), состояния и доходности дома.

Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья

Долгосрочные ипотечные кредиты. В течение 20-30 лет обстоятельства жизни заемщика могут измениться несколько раз. Есть несколько причин, по которым заемщики решают продать ипотечное жилье:

1. Переезд в другой город или за границу.
2. Невозможно выполнить взятые на себя кредитные обязательства.
3. Получение заложенной недвижимости по наследству.
4. Есть возможность приобрести более интересную недвижимость, например, поменять квартиру в городе на загородный дом.
5. Способ заработать деньги. Если семья поселяется в новостройке, когда строительство еще не завершено, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником дохода. На этапе земляных работ здание обходится дешевле, чем при вводе в эксплуатацию.
6. Желание улучшить жилищные условия. Например, семья сняла однокомнатную квартиру по ипотеке, а через несколько лет у пары появились дети, необходимо расширить жилплощадь.

Некоторые заемщики решают продать заложенную квартиру по другим причинам:

• плохие отношения с соседями;
• строительство рядом;
• наличие поблизости ночного клуба с плохой звукоизоляцией или другого неблагоустроенного соседства: свалка, кладбище;
• расторжение брака.

Чтобы получить разрешение банка на продажу ипотечного жилья, заемщик должен указать причину своего решения. Более подробную информацию обо всех подводных камнях ипотеки можно найти в отдельной статье Brobank.

Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика

И заемщик, и банк-кредитор могут продать имущество, находящееся в ипотеке, без желания заемщика. Это происходит в тех случаях, когда клиент отказывается выполнять ипотечные обязательства.

В этом случае заемщику выгоднее найти покупателя самому, так он сможет получить выгоду от сделки и важно только, чтобы банк погасил накопившуюся задолженность и вернул его деньги. Но если клиент отказывается это сделать, банк сам продает недвижимость. Сначала кредитор обращается в суд и после принятия решения в его пользу выставляет имущество на аукционе.

Процедура занимает много времени, иногда процесс занимает от одного до двух лет. При этом заемщик несет большие убытки:

1. Из-за просрочек и накопления долгов ваша кредитная история ухудшается.
2. Стоимость выставленной на аукцион квартиры может быть даже ниже залоговой суммы.
3. Банк удержит сумму из поступлений для оплаты всех штрафов, пеней и судебных издержек.

Если от суммы, полученной за проданное жилье, останется что-то, заемщик получит эти деньги. Кроме того, физическое лицо должно будет заплатить 13% подоходного налога с проданной собственности, если она находится в собственности менее 5 лет.

Чтобы не доводить ситуацию до крайности, рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительскую ссуду, если позволяет остаточная сумма и доход.

Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры

Вы можете продать ипотечное жилье, если оплатите долги раньше срока и только после этого совершите сделку. Это самый простой вариант. Некоторые покупатели ипотеки могут быть напуганы тем, что дом находится под ипотечным кредитом, поэтому лучше предупредить об этом заранее.

У собственника квартиры, за которую еще не выплачена вся ипотечная задолженность, есть 4 пути:

1. Оплатите долг собственными средствами.
2. Занять деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять бремя. После того, как покупатель оплатил недвижимость, верните взятую в долг.
3. Подайте заявку на другой кредит.
4. Взять у покупателя предоплату и этими деньгами оплатить ипотеку.

Однако найти человека, который согласится отдать часть денег в счет погашения долга банку, довольно сложно. При такой сделке покупатель должен внести предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца. Если собственник передумает о продаже квартиры, но «забывает» о первоначальном взносе, ему придется обратиться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя, взыскать всю сумму достаточно сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, такой способ продажи недвижимости на практике встречается редко.

Но если на таких условиях найдется покупатель, он, скорее всего, попросит скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы составляют не менее 10-20% от среднерыночной цены.

В каждом из 4 вариантов досрочного погашения кредита схема одна:

• заемщик закрывает задолженность перед банком;
• снимает ограничения со свойств в Росреестре;
• совершить сделку купли-продажи.

Во всех этих случаях согласие банка не требуется. Единственная загвоздка — где найти достаточную сумму для погашения кредита.

Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала

Продажа квартиры в ипотеку, в которую были вложены средства материнского капитала, имеет ряд особенностей. Эти объекты могут быть проданы только в некоторых случаях:

1. Когда ребенку, на которого выдан сертификат, уже исполнилось 3 года.
2. Дали ли правоохранительные органы разрешение на сделку.
3. Если семья покупает новое жилье, где доля каждого ребенка будет не меньше доли предыдущей квартиры. За соблюдением этого условия пристально следят правоохранительные органы, и при обнаружении нарушений сделка не будет одобрена.

Сначала родители обязаны выделить долю своим детям, и только после этого они приступают к заключению договора купли-продажи. В противном случае транзакция не будет действительной. Но получить согласие банка на проведение такой операции мало кому удастся. Для уступки акций необходимо снять обременение с имущества, и это представляет собой риск для кредитора. Также при размещении акций несовершеннолетние становятся совладельцами недвижимости, а банки этого не допускают.

Для продажи кабального жилья необходимо:

• получить согласие банка на совершение сделки;
• получить разрешение органов опеки и попечительства;
• определить стоимость квартиры или дома;
• заключать сделку;
• найти новое жилье в течение шести месяцев и выделить долю детям.

Приобретаемые квартиры должны соответствовать правилам, касающимся площади, технического состояния, размера закрепленной доли. После этого необходимо обязательно зарегистрировать договор о распределении долей.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика нет денег, он прибегает к варианту продажи квартиры с ипотечной задолженностью.

Здесь, как всегда, понадобятся:

• найти человека, готового купить такую ​​вещь в долг; А также

• согласовать этот вариант с банком.

Банк, в свою очередь, предложит эту квартиру потенциальным покупателям по несколько заниженной цене, что, конечно, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот метод предусматривает переоформление ипотечной ссуды на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает ссуду под банком, когда покупатель запрашивает ссуду у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности заключения продавцом и покупателем отдельного договора купли-продажи с использованием кредитных средств. Выдавая ссуду (ссуду) в банке (небанковской организации), покупатель получает согласие на сделку и при этом экономит на документах на квартиру, так как она уже совершена банком.

В процессе уступки долга по ипотечной ссуде (ссуде) предполагается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остаточной задолженности по ипотечной ссуде).

Покупатель переоформляет ипотечную ссуду (ссуду) и соглашается выплачивать ее ежемесячно, а продавец переоформляет ему квартиру в собственность.

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить на себя ипотечную ссуду, сообщает банку (другому кредитору) о готовности продать задолженность по ипотечной ссуде.

Кроме того, кредитор может отказаться или принять этот тип транзакции.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): он должен будет предоставить весь пакет документов, как при оформлении обычной ипотеки (кредита) (нужны не только документы на саму квартиру, они уже есть в наличии) банк).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор передачи (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Продажа квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

1. Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Объясните причины.
2. Получает согласие банка на транзакцию.
3. Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
4. Продавец получает предоплату и рассчитывается со Сбербанком.
5. Продавец и покупатель заключают не предварительный договор, а окончательный договор купли-продажи квартиры.

Другой, гораздо более редкий вариант — переоформить договор об ипотеке другому лицу. Есть своего рода «распродажа долгов», т.е заключается договор о передаче долга третьему лицу. В этом случае выплату по ипотечной ссуде начинает другой заемщик. Все жилищные права, оставшиеся в залоге у банка, переходят к нему.

Рефинансирование ипотечных и иных кредитов № 1481
от 7,9% годовых до 30 млн до 30 лет Получить кредит

Но! Нет уверенности, что покупатель квартиры будет соответствовать требованиям Сбербанка. И еще меньше шансов, что банк согласится предоставить кредит новому заемщику на тех же условиях.

И первый, и второй случаи сопряжены с определенными рисками для покупателя.

После погашения кредита за свои средства владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь невозможно заключить договор о продаже жилой площади, пока она не будет освобождена от залога в банке. Те мы будем говорить только о долге одного человека перед другим, а не об обязанности передать квартиру в собственность.

Продажа с согласия Сбербанка имеет важное преимущество: банк может выступить гарантом сделки. А покупатель сможет напрямую перевести деньги в банк для погашения кредита.

Реакция банка на продажу ипотечной недвижимости

Даже если причины для продажи возникают, многие клиенты опасаются известить банк. Горожане верят, что им сразу откажут. В настоящее время заемщики задолжали банку, квартира находится в гарантийном состоянии. Поэтому нельзя надеяться, что кредитная организация проявит снисходительность и допустит проведение операции.

Это наиболее распространенное заблуждение. Многие банки фактически встают на сторону клиента, предпочитая не оказывать ненужного давления. Например, Сбербанк не препятствует продаже ипотечной недвижимости, если у клиента действительно есть для этого веские основания.

Важно! Сотрудники банка всегда стараются помочь найти достойного покупателя и оказать помощь в выборе безопасной формы оплаты. Не бойтесь заявить о намерении продать квартиру представителю банка.

Как получить разрешение на продажу недвижимости

Особых сложностей с получением необходимых разрешений нет. Клиент должен решительно поддержать продажу собственности, чтобы получить одобрение кредитора.

Прежде всего, необходимо согласовать цену продажи. Важно, чтобы Сбербанк возвращал все средства, чтобы не остаться в убытке. Поэтому ценность, устанавливаемая заказчиком, имеет первостепенное значение. Если оценщик банка сочтет его недостаточно высоким, заявка может быть отклонена.

Важно! Обязательно свяжитесь с банком для расчета суммы последнего платежа. Заемщик должен знать остаточную сумму долга, это позволит правильно рассчитать сумму продажи.

После получения разрешения вы можете выбрать один из способов продажи недвижимости:

• продажа без участия третьих лиц — этот вариант многие граждане считают выгодным, так как появляется возможность избежать дополнительных расходов;
• продажа через представителей Сбербанка — лучший вариант, так как резко снижаются риски быть обманутыми. Сотрудники банка сопровождают сделку от начала до конца;
• продажа через агента по недвижимости — такое решение актуально, если собственник не успевает самостоятельно заниматься продажей недвижимости. Единственный недостаток — это элемент дополнительных затрат, так как агенты по недвижимости не работают бесплатно.

Независимо от того, какой метод выбран владельцем, всегда нужно помнить о возможных рисках. От дальнейших советов, которые оперативно предоставляют сотрудники Сбербанка, лучше не отказываться. Банк заинтересован в том, чтобы сделка была прибыльной.

Налоговый вычет после продажи квартиры

Российское законодательство квалифицирует куплю-продажу недвижимости как операцию, приносящую доход. В связи с этим возникает обязанность его декларировать. Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года, выручка от ее продажи не требует декларирования и уплаты налога при соблюдении правила минимального срока проживания. Для квартир, приобретенных в ипотеку, он составляет пять лет.

Важно! Если дом был куплен до 2016 года, минимальный срок владения составляет три года.

В остальных случаях налог придется платить, но его размер может быть значительно уменьшен. Для этого используется налоговый вычет, сумма, на которую уменьшается налоговая база.

В соответствии с п. 4 ст. 220 Налогового кодекса РФ продавец вправе получить налоговый вычет по недвижимости, равный сумме понесенных расходов на выплату процентов по целевым займам на приобретение жилой недвижимости постройки на территории РФ.

Для получения налогового вычета необходимо обратиться в налоговый орган со следующими документами:

• заграничный пасспорт;
• ЖЕСТЯНАЯ БАНКА;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
• документы, подтверждающие факт покупки недвижимости (договор обмена или договор купли-продажи)
• выписка из государственного реестра юридических лиц или свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• контракт на продажу.

Меры предосторожности при продаже недвижимости без согласия Сбербанка

В целом процесс продажи не слишком отличается от стандартной процедуры. Единственное изменение — введение дополнительных мер предосторожности:

• Продавцу стоит заранее позаботиться о получении на руки справки о сумме невыплаченной ипотечной задолженности. Приобрести можно в Сбербанке. Этот документ необходимо показать потенциальному покупателю.
• Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально заверен, чтобы иметь обязательную юридическую силу.
• Покупатель должен забрать со склада не одну, а две ячейки. В ячейку необходимо ввести сумму, необходимую для погашения задолженности по ипотечной ссуде. Во второй ячейке нужно поставить разницу между стоимостью недвижимости и суммой долга. В результате банк получает средства из первой ячейки, а продавец — из второй. Это не единственный вариант. Вы можете просто открыть аккредитив в Сбербанке. Его можно использовать для внесения суммы, покрывающей стоимость недвижимости и ипотечного долга. Из этой ячейки часть денег, необходимых для выплаты ипотечной ссуды, поступает в собственность банка.

Есть еще один способ оплаты, но он подходит только тем клиентам банка, у которых высокий доход. Они могут обратиться в кредитную организацию с просьбой о выдаче потребительского кредита. Размер этой ссуды должен быть равен размеру задолженности по ипотечной ссуде. После выплаты долга за счет взятой потребительской ссуды новый собственник недвижимости сможет сразу продать ее, так как с нее будет снято обременение.

Риски для покупателя недвижимости

Продажа квартиры или ипотечного дома всегда рискованна. Перед подписанием такого договора потенциальный покупатель обязан внимательно изучить возможные риски, чтобы сделать правильный выбор:

• Продавец может отказаться продавать недвижимость и расторгнуть договор на этапе, когда уже внесен залог, размер которого равен сумме долга перед банком.
• Снятие ограничений с недвижимостью происходит быстро. При желании продавец может выжать. Это приведет к серьезным финансовым потерям.
• Недобросовестный продавец может отказаться от записи сделки. В этом случае это не будет считаться законным, и покупатель потеряет все вложенные средства. Вы даже не сможете выиграть судебный процесс, так как сделка не была должным образом заверена и оформлена.

Перед продажей квартиры нужно обратить внимание на эти риски, чтобы обезопасить себя.

Как продать квартиру в ипотеке

Вы купили квартиру в ипотеку, но уже хотите ее продать или поменять?
Нет необходимости ждать еще 10 лет, пока будет произведен последний платеж. Мы расскажем вам о вариантах продажи ипотечной квартиры — абсолютно легально, хотя и не просто.

Способ №1. Кредит на досрочное погашение

Это сработает для большинства заемщиков, особенно если осталось не так много времени, чтобы закрыть ипотеку. Например, если на досрочное погашение нужно 500000 рублей, вполне возможно взять несоответствующий потребительский кредит и на эти деньги закрыть долг в ипотечном банке.

• Минус кстати. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. А если сумма большая, то переплата будет приличной. А если вам нужно получить больше 500 000, найти банк для одобрения не так-то просто;
• Плюс кстати. После снятия обременения квартира будет продана в обычном порядке, то есть к ней, как к проблемному объекту ипотеки, не нужно будет применять скидку.

Чем полнее компенсирует меньшее, тем метод эффективен и вполне реален.

Вам нужна приличная сумма, поэтому вам понадобятся справки о доходах. Кроме того, необходимо учитывать, что новый банк будет в курсе действующей ипотеки. Будет учтена стоимость и новый кредит на момент утверждения. Кредитоспособность заемщика должна быть достаточной для выплаты согласно графику обоих судов.

Новый банк не будет рассматривать ситуацию, в которой вы берете ссуду, чтобы закрыть ипотеку. Более того, об этой цели лучше вообще не говорить, так как этот вид перекредитования не приветствуется кредиторами.

Как заключить договор купли-продажи квартиры с ипотекой:

1. Выберите банк для получения кредита наличными. Полный спектр предложений доступен на Brobank.ru. Вы можете выбрать сразу 2–3 банка и задать им вопрос: какой из них на оптимальных условиях одобрит необходимую сумму, а затем заключит сделку.
2. Берите деньги и идите в ипотечный банк. Вам необходимо прямо сейчас узнать точную сумму досрочного погашения и написать заявление о закрытии ипотеки раньше, чем ожидалось.
3. Примерно через 2 недели ипотека закрывается раньше положенного срока, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
4. Как только вы получите уведомление о снятии обременения, вы можете продать квартиру.

Вы продали свою квартиру, и у вас до сих пор есть кредитный договор с новым банком. Вы также можете закрыть его раньше, чем ожидалось, с выручкой или использовать деньги по своему усмотрению.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования, дублируя ссуды от других организаций. Проще говоря, вы официально получаете ссуду от банка для покрытия другого кредитного обязательства за счет его средств. И многие банки позволяют покрывать ипотеку таким образом.

Одна из задач рефинансирования — именно снятие гарантии с обременения. Например, автомобиль или недвижимость. В то же время для программ рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и получить одобрение проще, поскольку кредит является целевым.

Как все проходит:

1. Найдите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет покрыть ипотеку. Их на рынке достаточно.
2. Получите информацию в ипотечном банке о сумме, необходимой для досрочного погашения ипотеки, получите справку. Быстро соберите документы на рефинансирование (например, обычный кредит) и подайте заявку.
3. Новый банк перечисляет сумму, необходимую для погашения ссуды, досрочно. Получите справку об отмене, снимите обременение.
4. Продавая квартиру в ипотеку, препятствий не будет.

Если сравнить первый метод и второй, рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положителен, он без проблем получит одобрение. И расценки на такую ​​продукцию ниже. Это связано с тем, что кредит адресный.

Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно

Задача — найти желающего покупателя, поэтому продать квартиру в ипотеку вполне возможно. Дело в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делая ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае мы можем ожидать, что кто-то согласится связаться с проблемным элементом.

Как все проходит:

1. Найдите покупателя, который готов внести первоначальный взнос по ипотечному кредиту.
2. Узнайте в банке сумму досрочного погашения, напишите заявку на ее осуществление.
3. Заключите с покупателем предварительный договор купли-продажи с залогом. Депозит, соответственно, равен сумме досрочного погашения (не обязательно от рубля к рублю, можно округлить до удобного числа).
4. Покупатель передает продавцу задаток, деньги зачисляются на ипотечный счет для амортизации против досрочного погашения в указанную дату.
5. После того, как продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Найти покупателя, согласного на такую ​​сделку, непросто, поскольку возникают риски. Хотя в этой сфере тоже есть фирмы или специальные лица, которые занимаются такими сделками (после продажи предмета по рыночной цене). Но при этом скидка может достигать 30% и даже больше.

Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк

Это продажа квартиры в ипотеку по способу No. 4, но все полностью согласовано с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому скидка будет ниже, уже на 10-20%.

Заемщик получает согласие банка на уступку кредита путем досрочного аннулирования и ищет покупателя. Покупатель перечисляет в банк две суммы в ячейках: одну для досрочного погашения, другую — остаток средств для продавца.

Банк оформляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное погашение. После этого убирается беспорядок с жилья, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги со второй ячейки.

Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Таким же образом можно продать ипотеку. Вам нужно найти того, кто готов взять на себя ответственность по вашей ипотеке. В то же время у него должны быть деньги, чтобы выплатить вам разницу. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остальная сумма, включая проценты, составляет 1 500 000, покупателю явно нужно что-то заполучить.

Как все проходит:

1. Найдите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги, чтобы оплатить разницу, и соответствует всем требованиям банка.
2. Придя в банк, после согласования намерений покупатель следует стандартной процедуре опроса и рассмотрения.
3. Если его устраивает банк, он соглашается заменить заемщика. Договор и ипотека переоформляются, сделка вносится в Федеральный реестр.

В банке вам точно сообщат, как будет проходить эта процедура. Скорее всего, вам также придется открыть ячейку, куда покупатель выставит продавцу разницу. Но в любом случае сделка сложная, поэтому придется делать скидку.

Так что в целом, если рассматривать возможность продажи купленной квартиры в ипотеку, то это вполне реально. Также есть 6 легальных способов сделать это. Вы можете использовать все, что вам подходит.

Пошаговая инструкция

Оформление трехстороннего договора купли-продажи квартиры в ипотеку мало чем отличается от покупки недвижимости в кредит.

Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка

Обращаем ваше внимание, что рассчитывать на продажу дома по ипотеке будет невозможно, если квартира не соответствует требованиям банка. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

• В квартире незаконная перепланировка;
• Квартира с залоговым залогом, например, под залог или арест;
• Дом признан опасным, подлежит сносу и неликвиден;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Износ дома превышает 70 %;
• Квартира находится не в том же городе, что и офис банка;
• В квартире нет отдельной кухни, ванной и туалета, электричества и воды.

Шаг 2. Разместите объявление о продаже

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах недвижимости. Решите, по какой цене продать дом, сделайте качественные фотографии, найдите макет и разместите объявление на сайте.

Для определения продажной цены нет необходимости приглашать экспертов-оценщиков. Посмотрите, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски теперь показывают, насколько предлагаемая цена ниже или выше средней. Если вы готовы торговаться, укажите это в своем объявлении.

Шаг 3. Покажите квартиру покупателю

Следующим шагом будет показать квартиру. Практически каждый в первую очередь хочет увидеть дом своими глазами и обсудить детали с продавцом. Обведите потенциального покупателя по дому и расскажите ему, какую мебель и технику вы оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать мебель вместе с квартирой, будьте готовы к тому, что он попросит вас составить опись. Кожаный диван или столик цвета слоновой кости могут прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель наверняка будет недоволен, если в последний момент вы решите вывести его из квартиры. Во время инвентаризации всем оставшимся объектам присваиваются инвентарные номера, а также подробно описывается его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают описи и прилагают их к договору купли-продажи.

Шаг 4. Проверьте покупателя

Банк возьмет на себя основную работу по проверке: он оценит кредитоспособность и кредитоспособность заемщика и проверит его документы. Но прежде чем начинать подготовку к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиры. Если он планирует купить дом в ипотеку, он должен получить одобрение банка на определенную сумму. Если квартира стоит 5 миллионов рублей, а у покупателя всего 500 тысяч рублей и нет утвержденной ипотеки, говорить о сделке рано.

Узнайте, какова максимальная сумма кредита, которую банк готов предоставить покупателю, и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность разрешения: оно действительно около 3 месяцев.

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, вы можете оформить договор с покупателем на бумаге. Это нужно для того, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности можно заключить депозитный договор, предварительный договор или предварительный договор купли-продажи.

Помните, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, который будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали и только после этого подписать документ.

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

важно, чтобы и покупатель, и банк получали документы от продавца по определенному списку. При подаче заявки на ипотеку она немного больше, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

1. Паспорт продавца и супруги).
2. Свидетельство о браке.
3. Документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть договоры купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство о праве на наследство.
4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет выписка из Росреестра с указанием этих владельцев или свидетельство о госрегистрации.
5. Документы БТИ: пояснение и план помещения. Они нужны банку и покупателю, чтобы убедиться, что в квартире нет незаконного ремонта.
6. Единый жилищный документ и выписка из домовой книги. Эти документы выдаются бесплатно в день подачи заявки владельцем.
7. Справка об отсутствии задолженности по общей квартире и копия лицевого финансового счета. Для этого вам необходимо погасить все долги, получить квитанции об оплате и запросить копию вашего личного финансового счета.
8. Водительские права или справки, подтверждающие дееспособность.
9. Согласие супруга на продажу квартиры, которое заверяется нотариально. Это необходимо, если квартира была приобретена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
10. Разрешение на опекунство. Если среди владельцев квартиры есть дети или несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством, они регистрируются в ней.
11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и залогов. Его можно круглосуточно заказать в сервисе USRN.Reestr. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена электронной подписью Росреестра.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если вы снимаете квартиру, вам нужно будет предоставить договор аренды. Это даст банку и покупателю возможность обеспечить выселение временных жителей в кратчайшие сроки.

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру в ипотеку, необходимо ее оценить. Это делается для того, чтобы узнать, по какой цене банк может быстро продать его, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно выставить цену, как при размещении объявления, больше не удастся. Его должен оценивать специалист, в идеале аккредитованный банком — оценщик.

Заключение эксперта стоит в среднем 3-5 тысяч рублей. Вы можете взять на себя эти расходы или поделиться ими с покупателем. Предоставить оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и юридические документы, а также паспорт. Кроме того, оценщик может запросить фотографии помещения или доступа к квартире, чтобы оценить ее состояние.

На подготовку отчета уходит около недели.

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и доставьте их в банк вместе с покупателем. Ваше присутствие на данном этапе не требуется. Банк рассмотрит документы в течение 3-7 дней, после чего либо согласится выдать кредит, либо откажется предоставить его именно на вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: вопросы, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке банк сам оформляет договор, но при желании вы можете обратиться в юридическую фирму или написать его самостоятельно. Важным отличием от обычного договора является то, что ипотека содержит указание на то, что квартира покупается с помощью кредита.

В договоре должна быть указана информация, которая поможет точно определить квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, площадь. В документе также указывается цена квартиры и ее части, которая будет покрыта ипотекой, срок возврата кредита и отметка о том, что банк оформляет ипотеку на эту квартиру.

Банк выберет дату, когда он предложит вам и покупателю подписать документы.

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, деньги переводятся продавцу через сейф. Покупатель кладет туда свой вклад, а банк добавляет оговоренную сумму.

Необходимо будет оформить квитанцию ​​об оплате в полном объеме и сохранить ее до переоформления квартиры покупателю. После окончания процедуры вручите карту покупателю и заберите ключи от ячейки себе.

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Передача квартиры в собственность покупателя должна быть оформлена. Для этого в Росреестр отправляются договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и другие документы.

Вы можете отправить пакет документов лично — в Росреестр, через МФЦ, по почте или в электронном виде. После принятия документов вам будет выдана квитанция, в которой перечислены все представленные документы и указано, что они переданы в регистрирующий орган.

Как правило, передача прав должна быть зарегистрирована в течение семи рабочих дней. Результатом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, подтверждающая вступление в права нового собственника.

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи

Подписание этого акта означает, что вы переехали в квартиру, покупатель ее принял и претензий не имеет. После этого покупатель передаст вам ключ от сейфа. А вы в свою очередь должны дать ему квитанцию ​​об оплате и отдать ключ от квартиры.

Продать квартиру через ипотеку не намного сложнее, чем обычно. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей подробной инструкцией, чтобы правильно провести процедуру без участия агентов по недвижимости.

Основной договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств

Если предварительный договор составлен правильно, почти все его условия переходят в основной договор. Это основной документ, подтверждающий заключение сделки между сторонами. Перед его подписанием между покупателем и банком составляется кредитный договор.

Для того чтобы договор купли-продажи считался действительным, он должен быть оформлен в письменной форме и содержать следующую информацию (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

• сведения об объекте недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
• о цене продаваемого объекта (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• сведения о лицах, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• сведения о документах, подтверждающих право собственности продавца;
• о размере платежей, сроках и порядке платежей (п. 1 статьи 489 ГК РФ);
• наименование и реквизиты банка-кредитора;
• подписи сторон.

Договор может быть заключен сторонами самостоятельно или с привлечением юриста, но все условия договора должны быть согласованы между продавцом и покупателем.

Нотариальный акт договора остается на усмотрение сторон (кроме обязательных случаев, предусмотренных законом — совместная собственность, участие несовершеннолетних).

Некоторые кредитные организации оформляют собственный образец договора или предоставляют перечень требований, которые необходимо учесть в договоре. Не исключено, что к составлению договора привлечены специалисты банка.

Важные нюансы при заключении основного договора

Помимо основных условий сделки, есть нюансы, которые сторонам необходимо обсудить и исправить в договоре:

• дополнительные расходы (нотариальные услуги, госпошлины, сборы за снятие или перевод денежных средств) — кто и в каком объеме будет нести;
• бесплатная передача жилья от третьих лиц (арендаторов или зарегистрированных лиц) — когда и в какое время квартира будет освобождена проживающими в ней людьми;
• соответствие информации в договоре и документах (о сторонах сделки, об объекте недвижимости, реквизитах кредитора) — необходимо тщательно проверять во избежание проблем с оформлением договора.

Все спорные вопросы необходимо обсудить и исправить до подписания контракта. После подписания расторгнуть договор без уважительных причин крайне сложно.

Дом, приобретенный в ипотеку, становится предметом залога кредитной организацией в силу закона (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Федерального закона № 102).

Образец договора купли-продажи квартиры

Пример договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств:

Стороны договора

В соглашении должна быть указана информация о каждой стороне сделки:

• Полные наименования деталей;
• полные паспортные данные;
• дата и место рождения;
• действующий адрес проживания и регистрации;
• наименование организации (если одна из сторон сделки — юридическое лицо);
• реквизиты уполномоченного лица (если транзакция осуществляется через доверенное лицо).

От имени несовершеннолетних или недееспособных граждан выступают их родители, опекуны, попечители.

Предмет договора

Предметом договора является квартира, характеристики которой должны быть отражены в этом разделе:

• адрес проживания;
• название (квартира, совместное проживание, жилой дом);
• количество комнат;
• этаж, подъезд;
• площадь квартиры (общая и жилая);
• дальнейшие технические характеристики (характеристики планировки, состояние квартиры и техническое оснащение) — можно оформить в виде приложения к договору.

Если квартира приобретается без отделки, этот факт также необходимо указать в договоре. Это дает покупателю право на налоговый вычет стоимости отделки приобретенного дома.

Условия договора

Этот абзац может отражать:

• на основании какого документа продавец приобрел право собственности на указанное жилое помещение и указаны все его реквизиты;
• информация об отсутствии обязательств, ограничений, юридических споров или претензий третьих лиц;
• условия и сроки передачи недвижимого имущества покупателю, освобождения квартиры от жителей и зарегистрированных лиц, из собственности продавца;
• люди, которые сохраняют за собой право пользования квартирой, причины их права.

Также можно указать информацию о дефектах квартиры, неотделимых улучшениях и других условиях в зависимости от специфики сделки и пожеланий сторон.

Цена договора, порядок и способы оплаты

Стоимость квартиры должна быть указана в договоре, так как это обязательное условие, без которого договор не будет заключен.

Порядок оплаты по договору может быть разным, в зависимости от того, какие еще средства идут на оплату квартиры:

• предоплата или задаток — первый платеж, который производится до регистрации договора в Росреестре;
• банковские средства — переводятся продавцу после оформления договора;
• средства материнского капитала или субсидии по программе — средства переводятся после оформления договора.

Необходимо указать размер платежей и сроки их перечисления продавцу.

При покупке квартиры в ипотеку перевод денежных средств осуществляется безналичным способом на счет продавца, включая первоначальный взнос. Сумму аванса или депозита можно перечислить через сейф или по аккредитиву. Продавец должен подтвердить окончательный баланс квитанцией.

Информация о банке-залогодержателе

В этом разделе содержится информация о банке, выдавшем ипотечную ссуду и являющемся ипотекой приобретаемой недвижимости:

• наименование банка;
• детали банковского счета;
• позиция;
• почтовый адрес.

Кроме того, в тексте должно быть указано, что права залогодержателя подтверждены ипотекой.

Срок действия договора

Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации договора. В этом случае договор действует до тех пор, пока стороны не выполнят все указанные в нем обязательства.

Стороны должны указать, что осведомлены о содержании документа, дееспособны, не имеют заболеваний, которые мешают им осознавать суть происходящего.

Права и обязанности сторон

Помимо стандартных прав и обязанностей сторон по осуществлению платежа, передаче жилища покупателю, в договоре с использованием кредитных средств также оговариваются обязательства покупателя перед залогодержателем.

По данному соглашению покупатель обязуется:

• застраховать квартиру, продлить срок страхования до полного погашения ссудной задолженности;
• согласовать с банком возможность продажи или обременения ипотечной собственности;
• при использовании квартиры не допускать ее повреждения и информировать ипотечного кредитора о возможных угрозах имуществу, изменениям и ремонтам.

В зависимости от условий банка-кредитора определяется перечень прав и обязанностей покупателя.

Ответственность сторон

Должна быть четко указана ответственность каждой стороны за неисполнение договорных обязательств. Чем более подробно будет написана эта статья, тем меньше риск для продавца и покупателя потерять свою собственность.

Поэтому в этом абзаце можно указать следующее:

• условия возврата аванса или задатка при расторжении договора по вине каждой из сторон;
• возмещение убытков стороне, понесшей расходы при расторжении договора (оплата сметы, получение оплаченных документов, оплата нотариальных услуг);
• выплата возмещения потерпевшей стороне за невыполнение контрагентом условий договора;
• вернуть сторонам товар, полученный после заключения договора.

Список условий не является исчерпывающим. Стороны должны проанализировать возможные риски при расторжении договора и обеспечить условия договора.