Как продать долю в квартире в 2021 году — пошаговая инструкция

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Совместное владение квартирой возникает в результате раздела жилья, приобретенного совместно супругами, передачи части третьим лицам (детям), распределения унаследованного или приватизированного имущества. Вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, часто возникает при изменении личных ситуаций. Например, в случае развода супругов или, по желанию одного из наследников, покупка акций другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире:

1. Определение доли самого совладельца.
2. Заключите договор с совладельцами или совладельцами квартиры.
3. Подготовка документов для оформления договора купли-продажи.
4. Подписание и заверение договора купли-продажи.
5. Государственная регистрация сделки.
6. Уплата НДФЛ с доходов от продажи доли в квартире.

Каждый из этапов процедуры продажи доли в квартире имеет свои законодательные особенности. Далее мы рассмотрим детали подготовки и осуществления процесса продажи части жилплощади.

Как определить долю в квартире?

Большинство владельцев частей общего жилого помещения даже не задумываются о том, что по закону их действия в большинстве случаев не подходят для купли-продажи. Перед продажей акции ее необходимо четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимого имущества:

1. Доля в натуре — это реальный объект, недвижимое имущество, которое может быть идентифицировано отдельно. Например, комната в квартире с выделенной и четко определенной площадью в квадратных метрах.
2. Идеальная доля — это часть квартиры, выраженная не в квадратных метрах, а определяемая соотношением общей площади. Например, 1/3 доли общей площади — это не отдельный отдельный объект, а треть общей собственности без отнесения отдельной части к природной собственности.

Решая вопрос о том, как продать долю в квартире, совладелец дома должен окончательно определить, какая это часть его имущества. Есть два способа решить эту проблему:

1. Согласуйте и заключите договор с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать жалобу в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общем имуществе.

Такой порядок определения доли в квартире установлен ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к совместному решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если собственники не придут к общему соглашению, вам придется обратиться в суд для определения доли каждого из совладельцев. Чтобы подать жалобу, вам понадобятся следующие документы:

1. Документы, подтверждающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся: договор купли-продажи, завещание, договор приватизации.
2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке USRN указаны имена и права каждого из совладельцев собственности.
3. Техническая документация на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если есть) и другие документы в зависимости от характеристик жилья.
4. Свидетельство о передаче доли в совместной квартире. Как правило, жалобу подает лицо, заинтересованное в продаже части квартиры. Респондентами в данном случае являются другие собственники указанной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и присваивает естественную долю размеру помещения или площади. Порядок, относящийся к однокомнатной квартире, является исключением, в этом случае невозможно выделить естественную долю, так как в ней всего одна жилая комната. В этом случае квартира делится на всех владельцев долей по площади. Например, квартира площадью 40 кв.м делится поровну между двумя совладельцами по 20 кв.м каждый.

Начинаем с определения собственной доли

Для того, чтобы вы как-то распорядились своей долей в квартире и хотя бы продать ее, вы должны сначала определить ее юридически, чтобы выделить. Дело в том, что слишком часто доля квартиры приобретается не путем купли-продажи, а каким-то другим способом: в наследство, в дар, в результате приватизации. Неудивительно, что из-за этого новые владельцы иногда даже не знают, что они на самом деле получили, потому что они не готовились к этому приобретению с той же тщательностью, как если бы они были покупателями.

Назначенная квота может быть представлена ​​в двух формах. Первый, гораздо более распространенный, называется идеальным и выражается в долях или процентах. Например, ½ или ¼ от квартиры. Тем, кто в школе помнит математику, не составит труда перевести эти доли в проценты: это будет 50% и 25% соответственно. Но если мы хотим перевести идеальную высоту в реальную, простой математической теории будет недостаточно, нам также понадобится информация по конкретной местности. Реальная доля в квартире (она также назначается в натуральном выражении) выражается в квадратных метрах. Это гораздо более дешевый вариант избавления от собственности. Допустим, если нам принадлежит 25% четырехкомнатной квартиры, то мы знаем, что можем продать комнату. Если нам принадлежит 50% одной и той же квартиры, то мы знаем, что можем продать две комнаты. Что, если нам принадлежит 25% квартиры-студии? Здесь вам на помощь придет точное количество квадратных метров.

В идеальном мире разделить квартиру на доли просто. Большую комнату можно разделить на две комнаты поменьше. Очень хорошо, если каждое из этих помещений еще можно организовать с отдельным входом, а также оборудовать в них кухни и ванные комнаты — и ничего не будет хватать. Но это, к сожалению, случается редко, чаще приходится делить маленькие комнаты на еще меньше комнат, а за коридоры с санузлами — бороться не на жизнь, а на смерть. Кроме того, описанная выше ситуация с выделением ¼ четырехкомнатной квартиры в виде одной комнаты также встречается не так часто, возможно, в некоторых старых муниципальных квартирах Петербурга. Вы не сможете запретить новым владельцам, например, использовать коридор, даже если он не имеет права в пределах своей квоты. Соответственно, чтобы минимизировать потери, с другими хозяевами лучше не драться, а дружить. И вот почему.

Допустима ли реализация части собственности

Действующее законодательство предусматривает возможность продажи доли квартиры независимо от ее размера. Однако, если собственник не соблюдает установленный порядок, легко оспорить выполненные действия. Дело в том, что статья 250 ГК РФ гласит, что собственник в основном обязан предлагать совладельцам выкуп их доли. Только тогда допускается бесплатное строительство помещения.

Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя

закон устанавливает минимальные квоты. Таким образом, человек не может владеть менее 10 м² — эти нормы действуют в Москве. Если площадь квартиры 48 м², ее нельзя разделить на 5 частей, потому что на каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на человека.

В связи с этим законодательством установлены следующие минимальные показатели:

в квартире площадью 30-60 м² можно продать не менее ¼;

в квартире площадью 60-120 м² можно продать не менее 1/10 доли;

в квартире площадью 132 кв.м можно продать не менее 1/15 доли.

Если эти условия не выполняются, Руководство по ресурсам будет возвращено в транзакции. Например, нельзя продать какую-либо часть своей доли, если она составляет 15 м². В этом случае ваша или продавец будет меньше 10 м².

Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Как подарить ребенку долю в квартире? Если у одной из акций есть неполная, то для подготовки к операции это тоже необходимо. К опекунам нужно относиться, когда они уже нашли покупателя: государственная система рассматривает каждый случай отдельно. Если печать не была авторизована, не получите полную сумму.

Если вы решите потратить часть незавершенного полета, вам следует предоставить ей место, которое еще не оговорено в условиях. Например, купите долю в другом квартале.

помните: если у одной из акций есть ребенок, возьмите разрешение на опеку. Если вы собираетесь продавать больше, вам также потребуется разрешение. Также следует обеспечить малышу не слишком плохим имуществом.

Ecли квapтиpa кyплeнa в ипoтeкy

можно ли купить долю квартиры или продать ее, если жилье доступно для покупки со стороны банка? Это возможно, но транзакция займет гораздо больше времени.

Просим разрешения у банка. Квартира отпускается под залог и, в случае невыполнения заемщиком обязательства, банк может продать ее и вернуть деньги себе. Конкретные способы выхода из ситуации будут зависеть от банка. Например, если владелец выплатил большую часть кредита, банк может снять комиссию и разрешить продажу. Если вы только начали платить, финансовая организация может изменить кредитный договор с новым владельцем или решить проблему в другом месте.

Ecли вы нaxoдитecь в бpaкe

Если владелец женат, он должен получить согласие на продажу от поставщика. Это относится только к товарам, купленным в браке на совместно нажитые средства. Согласованность оформляется в письменной форме. В большинстве случаев его необходимо сертифицировать.

Без согласия агента по выпечке Pocpeecter может вернуть вас к регистрации транзакции. Даже если право собственности правильное, кибер может обратиться в суд и признать сделку приемлемой.

Необязательно разрешать велосипедисту продавать товары, купленные до свадьбы или купленные бесплатно.

Если доля образуется в общей собственности велосипедистов, согласие второго циклона не требуется. Дело в том, что они оба примут участие в купле-продаже и подпишут сделку.

Если Кипр владеет другой долей в квартире, стандартная процедура такова: достаточно отправить уведомление с предложением о покупке доли недвижимости. Письменный отказ от ответственности эквивалентен договору купли-продажи. Предварительная настройка очищает транзакцию без необходимости дополнительных документов.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Очень актуален вопрос, кому можно продать долю в квартире. Это связано с законодательными аспектами: совладельцы обыкновенной недвижимости имеют право преимущественной покупки проданной доли. В соответствии с законом при продаже долевой собственности на дом вы должны сначала уведомить совладельцев о своем намерении. Для этого необходимо подготовить письменное сообщение о намерении продать долю в общем имуществе. Документ составлен по шаблону, в нем необходимо указать следующие факторы:

• полное название объекта;
• ориентировочная цена продажи;
• процедура ликвидации;
• условия продажи и перехода права собственности.

На каждого совладельца оформляется уведомление, плюс копия для продавца доли. Каждый из акционеров должен подписать свою копию, подтверждающую получение сообщения.

Акт может быть доставлен совладельцам лично, отправлен заказным письмом через нотариуса. У владельцев есть ровно один месяц с даты получения уведомления, чтобы принять решение о покупке или отказе от покупки предлагаемой доли.

Если ни один из совладельцев не изъявил желания приобрести долю, она может быть выставлена ​​на продажу сторонним покупателям. Когда акция продается по соглашению с одним из владельцев, протокол не может быть составлен, поскольку соблюдается преимущественное право покупки.

Если еще до продажи доли в квартире все собственники отказались от ее покупки, можно не ждать и месяца. Факт отказа необходимо зафиксировать письменно личной подписью каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказать в подтверждении договора, поэтому лучше подготовить тех, кто откажется.

Выстраиваем отношения с другими собственниками – и продаём долю им

Современное российское законодательство позволяет продавать свою долю в квартире кому угодно, но, скажем так, предполагает отдавать предпочтение другим собственникам. В целом это преимущество логично и даже справедливо: хозяева имеют право влиять на то, кто живет рядом с ними в одной квартире. Если вы хотите продать свою долю владельцу другой акции, вам необходимо сделать следующее.

Во-первых, получите все необходимые разрешения. Это нормально, если доля принадлежит лично вам, но если владелец несовершеннолетний, для ее продажи необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставить владельцу место жительства. Аналогичное разрешение необходимо получить от супруга, если доля квартиры получена в браке. Говоря о браке, не следует путать совместно нажитую собственность с долей квартиры: если супруги владеют ею вместе, это не означает, что каждый из них владеет своей долей и может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Как только вы получите все необходимые разрешения, договоритесь о цене со своим соседом. Имейте в виду, что если вы передумаете в процессе и захотите это изменить, у вас не получится. Найдите компромиссную сумму, которая подходит вам обоим, вы можете определить ее с помощью агента по недвижимости и юриста, а еще лучше — с помощью профессионального оценщика.

Затем вы можете приступить к составлению договора купли-продажи. Поскольку вы продаете долю другому владельцу, вы не обязаны сообщать всем об этой сделке — владельцы квартиры не меняются. Оформляется договор и передаточный акт, все документы заверяются нотариально, после чего фиксируется переход права собственности в Росреестр. Готовый! Точно так же, кстати, вы можете продать другому собственнику не всю долю, а только ее часть — скажем, ⅓ из существующих ⅔. Правда, чтобы провести такую ​​сделку, необходимо проверить, соответствует ли размер данной доли (а точнее ее части) требуемой.

Дело в том, что в прошлом году, в 2019 году, в наше законодательство были внесены изменения, которые дают еще одно преимущество при покупке акций у других собственников. Посторонним теперь запрещено продавать так называемые микродоли в квартире, размер которых варьируется в зависимости от региона, но нигде он не может быть меньше восьми квадратных метров. Поправка, которая на первый взгляд может показаться спорной, на самом деле направлена ​​на предотвращение попыток давления на собственников. Представьте, что владелец очень небольшой части квартиры предлагает вам, другому владельцу, купить ее за огромную сумму — и, если вы не согласны, он продаст ее кому-то другому. Поэтому недобросовестные агенты по недвижимости привыкли «выжить» жильцов больших квартир, но теперь им это будет сложнее.

К счастью, закон защищает не только владельцев, которые хотят оставить свои акции при себе, но и тех, кто хочет их выбросить. Если вы продаете свою долю и ваши соседи не покупают ее у вас, вы также можете продать ее незнакомцу.

За сколько можно продать долю в квартире

Стоимость продажи доли может отличаться от той, которая была ранее заявлена ​​в уведомлении совладельцам. Это зависит от нескольких факторов:

• размер и тип возвышения — естественное возвышение оценивается выше;
• региональные цены на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже ее части;
• локация — по определению востребованных участков больше и меньше;
• состояние квартиры — показатель относительный, но иногда его учитывают.

Некоторые совладельцы квартиры, решая, за сколько можно продать долю квартиры, ошибочно полагают, что достаточно просто рассчитать соответствующую часть общей стоимости. Однако это не так. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать понижающий коэффициент, который рассчитывается с учетом конкретных факторов. При этом учитываются следующие аспекты:

1. Количество акционеров. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой акции.
2. Количество человек, зарегистрированных в квартире и реально проживающих. Чем больше арендаторов, тем ниже стоимость.
3. Наличие несовершеннолетних среди владельцев. Этот фактор снижает стоимость акции, так как это обстоятельство затрудняет обмен или продажу квартиры.

Продать долю по реальной стоимости квартиры практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств применяются разные алгоритмы ценообразования. В договоре купли-продажи необходимо указать, как рассчитывалась стоимость доли — от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра. Удобнее и выгоднее продавать натуральную долю в четко обозначенной форме — комнате определенной площади.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решите продать свою долю квартиры — совладельцу или стороннему покупателю — необходимо соблюдать нюансы составления договора. При совершении такой сделки следует учитывать следующие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли в квартире должны быть указаны реквизиты: сведения обо всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Необходимо нотариально заверить договор, как и акт передачи доли квартиры новому собственнику.
3. Оплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины — 2000 руб. К регистрационным документам необходимо приложить квитанцию ​​об оплате.
4. Сделка зарегистрирована, права нового собственника внесены в Росреестр. Вы можете подать документы на перерегистрацию в одном из отделений Росреестра или через МФЦ.

Невозможно продать долю квартиры, если имущество обременено, то есть неоплаченной или заложенной ипотекой. Если один из совладельцев жилья является несовершеннолетним, процедура продажи усложняется: требуется согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если договор купли-продажи заключен без согласия надзорных органов, сделка может быть решена в судебном порядке.

Особенности проведения процедуры

Если уступка акций производилась ранее, то обычно собственник знает, какая часть принадлежит ему по документам. Планируя продажу квартиры, первым делом необходимо оценить ее стоимость. Для этого нужно пригласить специалиста. Он определит рыночную стоимость недвижимости. После завершения процедуры заключается договор с владельцем. Лучше всего обратиться к юристу для разработки документов. Стороны должны согласовать все спорные вопросы. Впоследствии договор должен быть нотариально заверен. Договор зарегистрирован, право собственности оформлено. По завершении продажи покупатель становится полноправным владельцем доли. Продавец теряет право собственности.

Увeдoмитe o жeлaнии пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

Продажа доли в квартире в 2021 году предполагает право преимущественной покупки для владельцев жилой недвижимости. Сначала вам следует сообщить другим участникам, что вы будете получать свои взносы. Если они готовы его купить, заключите договор. Если нет, можно отдать часть лица.

Подготовьте письменное уведомление для каждого владельца. Укажите в нем объект недвижимости, цену, по которой предполагается продать, сумму, сроки перехода права собственности и порядок расчетов. 3атем каким-либо образом уведомить:

лично — тогда будет два случая: один отдаст собственнику, во втором даст дату получения, напишет, напишет свою фамилию, имя, ревизию;

по почте, заказав письмо со списком вложения и уведомлением об уколе;

через записку — выдадут свидетельство о направлении документов и их доставке.

У владельцев квартиры есть месяц на принятие решения. Если они напишут отказ от предпочтительной покупки, запишите это. Если совладельцы не ответили на уведомление, вы можете продать недвижимость в течение 30 дней с момента отчета совладельца.

можно ли продать долю в квартире, если нет возможности связаться с собственниками? Да, но в этом случае вы должны доказать, что пытались уведомить их о продаже. Для этого вам необходимо предоставить свидетельства или нотариально заверенные документы с отправленного вами письма на письмо с уведомлением.

Важный. Вы должны продавать за часть цены выше или равной той, которая указана в уведомлении. Если вы решили снизить стоимость, вы должны предоставить новую информацию по текущей цене. В противном случае справка может быть отклонена в проводке транзакции.

Если вы решите продать долю в приватизированном микрорайоне без уведомления владельца, оператор не регистрирует сделку. Сотрудник обязательно запросит у сотрудников письменный отзыв или подтверждение того, что вы пытались с ними связаться. Даже если сделка будет зарегистрирована, собственники смогут обратиться в суд и посчитать ее несущественной.

Нaйдитe, кoмy пpoдaть дoлю в квapтиpe

Вы можете начать поиск драйвера перед отправкой предупреждений и после. Если вы найдете покупателя раньше, он может не согласиться ждать месяц. Если позже, можно будет сразу заключить договор купли-продажи недвижимости.

Ищите драйверы несколькими способами. Наиболее эффективно размещать рекламу на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно указать, что продавать, название акции, дать приемлемую цену. Чтобы не угадывать цену, заранее изучите рынок: найдите похожие предложения, рассчитайте среднюю цену и ознакомьтесь с ней.

Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Во-первых, проверьте, отвечаете ли вы за свои комиссионные. Согласно действующему закону, невозможно продать недвижимость с существующей задолженностью. Если в этом нет необходимости, обратитесь к Уголовному кодексу, TCJ или другому учреждению.

При регистрации договора купли-продажи или регистрации сделки в Реестре все документы направляются новому владельцу недвижимости. Вам также понадобится бумага для совершения покупки. 3после подготовить:

❗ паспорт продавца — используется для прописывания договора купли-продажи и регистрации сделки в Офисе;

❗ юридический документ — выписка из ЕГПН с указанием размера доли или справка об ответственности, если она была получена до 1 января 2016 года;

❗ Документы: основы получения доли собственности, например, DKP или договор дарения;

кадастр жилого дома, в котором указаны основные характеристики;

❗ технический план, демонстрирующий отсутствие незаконных планов;

❗ Письменные отказы обладателей преимущественного права покупки или подтверждение уведомления.

вы можете запросить выписку EGPN онлайн, через MFC или в ближайшем отделении офиса. Если нет документов, подтверждающих право собственности, вы можете попробовать их восстановить. Если нет cadacard и технического плана, подайте их в BTI или Pocpeectpe.

В некоторых случаях можно добавить дополнительные документы: согласие велосипедиста на продажу, разрешение банка или разрешение оператора на прочтение ошибки. О таких случаях см. Ниже.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиyca

Новые законы в законе обязывают составлять договор купли-продажи доли в квартире или другом имуществе y noteapiyca. Это связано с тем, что необходимо защищать интересы всех участников сделки: покупателя, продавца, а также собственника жилья.

Проконсультируйтесь с водителем по примечаниям. Возьмите с собой документы на проживание, техническую карту. В записке вам объяснят, как продать свою долю в квартире, и пояснят, какие документы еще требуются для подготовки сделки. Если все в порядке, сформулируем договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи доли квартиры обычно указывают:

информация о продавце и покупателе: фамилия, имя, родство, адрес регистрации;

информация о длине — ее размер, текущий адрес квартиры, кадастровый номер закрепленной доли или всей квартиры;

предоставленные юридические документы — извлеченные из EGPN, предыдущего договора купли-продажи и т д;

подтверждает, что собственники отказались от права льготной покупки;

точная стоимость комиссии, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

права и обязанности сторон, например, что продавец должен передать все документы на квартиру покупателю;

дату подписания договора купли-продажи, подпишите его с расшифровкой обеих сторон.

Заметка создаст договор, вы должны его проверить. Советуем делать это максимально осторожно — малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что код будет возвращен в системе регистрации активности и контроля трафика.

Когда вы проверите документ, записка его успокоит. В записке будет выдан оригинал договора сторонам сделки и копия копии для администратора.

Обратите внимание на стоимость услуг. Но он сразу проверит, все ли документы готовы к продаже, сообщит о проблемах и поможет составить пакет документов. Кроме того, нотариальное заверение DCT является юридическим требованием — без него вы не сможете оформить транзакцию.

Вместе с договором купли-продажи создайте сертификат или список денежных переводов. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и рассчитал сумму в квартире. Акт или копия могут быть написаны обычным письмом, но лучше заверить их еще и пометкой, чтобы избежать ошибок.

3apeгиcтpиpyйтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe

Любая из сторон договора может подать в POSPEETER нотариальную операцию в едином порядке. Внимание: в маленьких очаровательных местах Покпестр лично заберет документы для регистрации. В крупных городах зайти в организацию можно только через МФЦ.

B Необходимо предоставить следующие документы:

паспорта обеих сторон сделки, если покупатель присутствует;

нотариальный договор купли-продажи до;

письменные отказы обладателей права на преференциальную покупку или подтверждение того, что вы заявили о своем желании отказаться;

выдержка из EGPN, подтверждающая ваше право собственности на дробь.

Сотрудник Pocpeestra или MFC получит документы, выдаст список, назовет дату подготовки нового документа. В установленный срок новый налогоплательщик получит документы на копии и выписку из EGPN, подтверждающие его право собственности.

Персонал Pocpeecter может запросить дополнительные документы для проверки чистоты транзакций. Предоставьте документ или посетите страницу предварительного просмотра самостоятельно, если вас попросят продолжить транзакцию.

3aплaтитe нaлoги c пpoдaжи имyщecтвa

Согласно Налоговому кодексу РФ каждый гражданин РФ обязан платить налоги с полученного налога. Продажа доли за квартал — не исключение. Если вы не платите налоги вовремя, с вас могут взимать плату за музыку и штрафы.

Есть три случая, когда нет необходимости платить налоги:

❌ Стоимость менее 1 000 000 за натуральную долю. Согласно закону, продажа доли в имуществе менее 1 000 000 рублей налогом не облагается. Если цена выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в размере 1 000 000 рублей делится пропорционально, например, на 500 000 рублей за ½.

Вы долгое время владели недвижимостью. Следующее правило действует с 1 января 2016 года. Вам не нужно платить налоги, если:

▪ приобрели долю по цене приобретения и владели ею более 5 лет;

▪ вы получили долю в наследстве, договоре дарения от близких родственников или в результате приватизации и владеете ею более 3 лет.

❌ Вы купили долю и нет разницы между покупкой и продажей. Если вы ранее купили эту акцию, например, за 2 000 000 рублей и продали ее по столь же низкой цене, то налог вам платить не нужно. Если цена увеличилась, вам придется отдать 13% от полученного пожертвования.

Посмотрим на пример.

Андрей владел им 2,5 года и продал за 1 700 000 рублей. При подаче налоговой декларации Андрей должен подать вычет. Таким образом, он сможет платить налоги не с 1 700 000 рублей, а с 700 000 рублей. Всего будет получено 221 000 рублей, на общую сумму 91 000 рублей ₽.

Важно: декларация должна быть предоставлена ​​с налогом даже с нулевым налогом, если она была подана менее 3 или 5 лет.

Правила продажи долей

Узнав, можно ли продать долю в квартире, собственник должен понимать, как происходит процесс отчуждения. Он может варьироваться в зависимости от того, кому именно нужно продать недвижимость. Стоит помнить, что другие владельцы квартир имеют право на предварительную покупку.

Без нотариуса не обойтись

Хотя с 31 июля 2019 года были внесены изменения, упростившие исполнение договоров при сделках с недвижимым имуществом (ст. 5 Федерального закона от 05.01.2019 N 76-ФЗ), но эти изменения НЕ коснулись сделок по продаже недвижимости доля.

Если владелец доли желает продать ее, в этом случае требуется нотариус — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр принимает только нотариально заверенный договор. И БЕЗ РАЗЛИЧИЯ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику квартиры или нет, родственнику или покупателю согласно объявлению. 2) Как продавец получил эту долю: купил, подарил, унаследовал, приватизировал и т.д. Образование для всех одинаковое и в любом случае требуется нотариус. Подробнее я написал здесь.

Преимущества операций с долями с оформлением нотариусом

Обязательное требование зарегистрировать действие у нотариуса, которое обеспечивает дополнительную правовую защиту владельцев собственности, делая продажу доли более безопасной и устойчивой от возможных попыток мошенничества. Основные преимущества нотариусов:

• Подготовка юридически проверенного текста договора купли-продажи. Гражданин может либо сам подать проект договора, либо попросить нотариуса составить текст на основе предоставленной информации. В любом случае проводится тщательная проверка на соответствие положений договора закону.
• Подтверждение личности и подтверждение добровольности сделки по данной квартире или дому. Нотариусы играют важную роль в процессе сделки. Во время регистрации специалист проводит разъяснительное интервью с продавцом и покупателем, удостоверяет их личность, а также гарантирует, что субъекты компетентны и что эта операция является добровольной.
• Разъяснение юридических последствий операции. К сожалению, уровень правовой грамотности населения в России настолько низок, что многие граждане даже не до конца понимают суть процедуры или правовые последствия при ее обращении. Этим воспользовались мошенники, но наличие независимой третьей стороны помогает защитить людей от ведения бизнеса, которого они не понимают. Теперь при возникновении вопросов участник может получить квалифицированный ответ у нотариуса.
• Проверьте чистоту транзакции, обратившись к журналам. Нотариус проверит наличие прав собственности, заявленных продавцом, убедится, что это лицо действительно имеет право совершать продажу, а также проведет ряд других проверок, чтобы исключить возможные проблемы в будущем (для Например, наличие долгов по данному объекту и т д.).
• Разрешение возможных конфликтов и сложных ситуаций, когда в сделке участвует менее 100% собственности. Иногда возникают ситуации, когда один из владельцев акций отказывается совершить сделку, не позволяя другим владельцам распоряжаться своими акциями. Нотариусы имеют в своем распоряжении ряд юридических механизмов, которые позволяют им полностью законно решать подобные проблемы и позволяют продавцам распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
• Регистрация права собственности на долю в Росреестре. После посещения нотариуса никаких дополнительных манипуляций не потребуется — права на долю будут зафиксированы в реестре.
• Покупка квартиры и перевод денег через нотариуса — гарантия сохранности денег при столь рискованном виде сделки с недвижимостью.

Преимущественное право покупки

Остальные собственники квартир имеют право преимущественной покупки доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем продать кому-то свою долю, вы должны сначала предложить ее другим владельцам и НАПИСАТЬ. Если другие владельцы не купят долю в течение месяца, ее можно продать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ цены, указанной в уведомлении. Нотариусу лучше известить остальных владельцев письменно. В конце концов, вам все равно придется с ним связаться.

Для продажи своей доли вам НЕ потребуется: 1) Нет согласия других владельцев, но вы должны сначала уведомить их в письменной форме. 2) Ни согласия тех, кто прописан / проживает в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире присутствует несовершеннолетний собственник. Дальнейших ограничений или запретов на сделку нет, если вторым владельцем является несовершеннолетний ребенок.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с продажной ценой. Если кто-то из владельцев согласится приобрести его, вы найдете ссылку на мою отдельную инструкцию в начале статьи.

Если никто из владельцев не собирается покупать, попросите оформить отказ от покупки у любого нотариуса. Стоит 1000 — 2000 рублей. Если у них нет намерения покупать акции или отклонять покупку, обычно они против продажи или с ними нет никакой связи, переходите к следующему шагу.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Отправьте свое объявление в Авито, ЦИАН, Домофон, Из рук в руки и т.д. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Вы можете обратиться в агентство недвижимости. Есть те, кто специализируется на биржевой торговле.

Убедитесь, что вы согласовываете окончательную цену акции с покупателем, которая должна быть указана в письменном сообщении другим владельцам (шаг 4).

Так что подумайте о вариантах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых, вы можете оплатить комиссию в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не рекомендую), во время подписания и, самое главное, после регистрации транзакции в МФЦ.

Также существуют разные способы оплаты, я кратко рассмотрю самые распространенные:

• Прямой наличный или безналичный перевод продавцу. Здесь все просто. Покупатель переводит деньги продавцу на руки или на банковский счет (даже раньше, даже после подписания контракта или регистрации сделки), а продавец выписывает рукописную квитанцию. Мне этот метод не очень нравится, но если покупатель и продавец хорошо знают и доверяют друг другу, я не рекомендую его.
• Аренда сейфов. Обычно так поступают: продавец и покупатель идут в любой банк, а на имя покупателя сдается сейф. Сотрудник банка составит для них договор о том, что продавец может забрать деньги только тогда, когда он принесет уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е когда покупатель уже становится владельцем доли. Ключ от ячейки остается у продавца. Цена на услугу у каждого банка разная, где-то от 1500 руб. Обычно сдается на месяц.
• Аккредитив. Это банковский счет. Все похоже на аренду камеры. Только по аккредитиву все транзакции являются безналичными. Покупатель переводит деньги в аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, а сотрудник банка переводит деньги на его счет. Цена не менее 2000 рублей + комиссия за перевод.
• Депозитный счет нотариуса. Покупатель переводит деньги наличными или банковским переводом на депозитный счет нотариуса в банке, а нотариус доставляет деньги продавцу только после того, как сделка будет зарегистрирована. Также наличными или банковским переводом на ваш счет. Не все нотариусы предоставляют эту услугу. За это берут 2000 рублей и более.

Этап №3 — Выберите нотариуса

вы можете обратиться к любому нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах Российской Федерации — Статья 56 Основы нотариальной деятельности. Перечень субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге, вы можете обратиться к любому нотариусу в Москве или Санкт-Петербурге. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами Российской Федерации. В остальных случаях вы можете обратиться к любому нотариусу в области / крае / республике / районе. Например, если квартира находится в Краснодаре, любому нотариусу Краснодарского края.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество оказываемых услуг. У них цены на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы: он добр к клиентам, если его сотрудники работают быстро, они готовы проконсультировать и т.д. Советую сосредоточиться на этом, потому что с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. По этой причине у нотариусов нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг. Они считают, что спрос по-прежнему велик, и люди все равно обратятся к нему. Кроме того, почти у каждого агента по недвижимости есть семейный нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Советую продавцу и покупателю заранее обратиться к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит полный план действий и список документов, которые необходимо собрать. Он также может пойти домой, если одна из сторон не может навестить его по состоянию здоровья или по возрасту. Это предполагает оформление доверенности.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

1. Продавец должен предоставить паспорт и выписку ЕГРН на квартиру. Содержит имена всех владельцев квартиры. Приобрести можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция по заказу. Также необходимо указать стоимость доли и адрес квартиры, в которой продается доля. Уведомления отправляются на этот адрес. Если владелец проживает по другому известному адресу, о нем также необходимо сообщить. За эту услугу нотариусы берут от 2000 до 2500 рублей + стоимость доставки. Они руководствуются Письмом ФНС от 31.03.2016 N 1033 / 16.03.-3 и ст. 86 Основы нотариуса.
2. Нотариус составляет и рассылает извещения о продаже. Теперь осталось ждать МЕСЯЦ. Термин означает с момента доставки сообщения, а не отправки — п.1 ст. 165.1 ГК РФ. Владельцы обычно отказываются получать уведомления, но все равно считают себя доставленными. И почта отправляет уведомления нотариусу через месяц.
3. В результате нотариус оформляет продавцу справку о направлении / передаче уведомления. По прошествии месяца теперь можно продать долю, например, заключить договор купли-продажи с нотариусом.

Как я уже писал выше, другие собственники могут оформить отказ в покупке доли у любого нотариуса, так что вам не придется ждать месяц — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1000-1500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, то отказ от покупки выдается после получения на это разрешения органов охраны — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Но что, если один из уведомленных владельцев все же согласен купить акции по цене, указанной в уведомлении? У согласованного собственника остается всего один месяц на то, чтобы подписать договор и подать его на регистрацию. Если у него нет времени, продавец может продать кому захочет. Здесь недостаточно простого соглашения. Некоторые люди ошибочно думают, что могут выиграть время, если просто дадут свое «согласие». И действительно, они не собирались покупать.

Если покупатель и продавец договариваются о цене НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, они должны будут: 1) Либо снова сообщить другим владельцам новую цену. 2) Или указать старую цену в договоре купли-продажи и квитанции. Нет необходимости повторно уведомлять остальных владельцев, когда доля продается за сумму, превышающую указанную в их уведомлении.

Может, остальным владельцам вообще не сообщать? Транзакция не будет проводиться по абзацам. 40 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с контрактом вы должны принести письменное подтверждение уведомления.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Нотариусу нужны оригиналы документов. Это основной список, но могут быть и другие:

• Паспорта покупателя и продавца;

  Если покупателю от 14 до 18 лет, необходим его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если вам меньше 14 лет, ваше свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

  Если партия представлена ​​делегатом, его паспорт и заверенная доверенность. В этом случае нет необходимости приносить оригинал или копию паспорта клиента. Доверенность может быть оформлена у того же нотариуса.

• Свидетельство (а) о регистрации прав или бумажная выписка ЕГРН на имущество;

  Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны для подтверждения права собственности на выставляемую на продажу долю. Регистрационные свидетельства аннулированы и не выдаются с июля 2016 года. Но если у вас есть свидетельство, выданное до июля 2016 года, принесите его.

  При отсутствии доказательств требуется выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объектом недвижимости в данном случае является квартира. Выдержка также подтверждает право собственности. Его может заказать любой желающий за 460 рублей в МФЦ. Я дал ссылку на инструкцию выше.

• Учредительный договор;

  Это документ, по которому продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Он унаследовал — свидетельство о праве на наследство. В случае приватизации — договор приватизации. Думаю, идея ясна.

• Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать можно в БТИ и МФЦ.
• Нотариально заверенное согласие супруга (-ей) продавца, если доля была приобретена в его браке, но выдается только ему одному. Это согласие можно получить у самого нотариуса. Супруга продавца должна предоставить паспорт и свидетельство о браке. Стоимость регистрации составляет порядка 1000 — 2000 рублей.
• Справка из психоневрологического диспансера;

  Нотариусы редко требуют такие сертификаты, чтобы убедиться, что продавец находится в надлежащем состоянии. Особенно, если продавец старше 65 лет. Нотариусу важно, чтобы пожилой человек разбирался в своих акциях, продавал свою долю и т.д. Кроме того, некоторые нотариусы требуют пройти обследование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец там не зарегистрирован.

• Справка наркологического диспансера;

  Здесь, а также с помощью указанной выше. Нотариус может подать заявление на получение этого сертификата, если ему кажется, что продавец сильно пьёт, употребляет наркотики или зарегистрирован как наркоман. Некоторые нотариусы требуют проверки, а не просто справки о том, что продавец не зарегистрирован в наркологическом диспансере.

• Выписка из домовой книги.

  это необходимо только в том случае, если продавец доли продолжит проживать (прописаться) в квартире после сделки купли-продажи. Официально это называется справкой о зарегистрированных лицах или справкой о составе семьи. Эта выписка необходима для доказательства того, что продавец действительно зарегистрирован в квартире. Как получить выписку из домовой книги. Пункт о размещении должен быть указан в самом договоре купли-продажи.

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

1. Продавец и покупатель должны явиться к нотариусу и вернуть документы. Список приведен выше на четвертом шаге. Или их дает доверенное лицо.
2. Нотариус составляет договор купли-продажи в нескольких экземплярах, который стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю не исполнилось 14 лет, его присутствие не требуется и договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он подписывает договор сам, плюс его подписывает один из родителей (опекун, куратор). Услуги по заключению договора оплачиваются заранее.

   Количество копий договора зависит от количества участников, плюс один остается у нотариуса для архива. Например, когда есть продавец и покупатель, будет три копии. Для покупателя заверенная копия контракта будет выпущена на специальной форме с водяным знаком, а для продавца и нотариуса заверенные копии будут на простой бумаге. Я также указал ниже, что стороны могут составить договор сами, его не нужно составлять сам нотариус.

3. Стороны подписывают предусмотренные договоры только в присутствии нотариуса, после чего нотариус заверяет договор (заверяет подпись на нем). Госпошлина за удостоверение договора оплачивается сторонами до его подписания. Узнать стоимость можно по ссылке ниже.

Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ДЕНЬ предъявить нотариальное соглашение для регистрации. Это уже включено в услугу сертификации транзакций. Эти обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил нотариальный сбор из ст. 22.1 Основ нотариата, и в нем добавлен пункт 2 — что нотариус не имеет права брать деньги за дополнительные юридические услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.

Нотариусы обычно отправляют документы в электронном виде. Таким образом, транзакция должна быть разнесена в рабочий день. Если нотариус не имеет возможности подачи в электронном виде, он или его помощник должны подать документы лично в отделение Росреестра и в течение максимум 2 рабочих дней. Срок регистрации — 3 рабочих дня после подачи заявки. Все это указано в п.9 ст. 16 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ.

Участники сделки должны уплатить нотариусу только государственную пошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (п. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Если нотариус отправляет документы в электронном виде, Росреестр устанавливает скидку 30% — нужно заплатить всего 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к он является бенефициаром, но на практике нотариусу все равно, кто переведет деньги.

Конечно, стороны могут отказаться от бесплатного нотариального обслуживания и подать договор на регистрацию в МФЦ или самой Регистрационной палате. Госпошлина будет такой же — 2000 рублей. (П. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

На основании предоставленных документов регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и произведет соответствующую регистрацию в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН). Срок регистрации составляет 3 рабочих дня с момента получения документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ). Росреестр часто загружается, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы будут возвращены нотариусу. Нотариусы обычно не информируют клиентов о получении документов, поэтому вам нужно будет позвонить ему и уточнить это по телефону.

Стороны сделки могут явиться к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договоры купли-продажи будут отмечены государственной регистрацией. Свидетельства о праве собственности аннулированы в 2017 году, вместо них выдаются выписки ЕГРН на объект недвижимости.

Реализация в судебном порядке

Продажа доли в квартире другому собственнику может быть связана с определенными проблемами. Их наличие препятствует продаже недвижимости. В такой ситуации, прежде всего, необходимо связаться с соинвесторами и предложить покупку недвижимости. Если соседи дадут неоднозначный ответ и жизнь в помещении затруднена, владелец доли может попросить компенсацию.

Условия обращения в суд:

• невозможно передать долю в натуре;
• другие акционеры отказываются покупать недвижимость;
• собственник части имущества не может проживать в квартире ни по какой причине.

Запросить компенсацию можно будет только в суде. Обязательно подготовить жалобу.
Видео

Оформление искового заявления

Составление документа должно осуществляться в соответствии с положениями статьи 131 ГПК РФ.

В документе будут отражены следующие данные:

• указание инстанции, в которую подана жалоба;
• сведения об истце и ответчике;
• название документа;
• суть сложившейся ситуации;
• предлагаемые требования;
• список приложений;
• дата составления заявления и подпись гражданина.

К заявлению необходимо приложить удостоверение личности, дополнительные копии заявления на судью и обвиняемого, квитанцию ​​об уплате госпошлины, документы на квоту, документы, подтверждающие передачу части имущества в типе невозможно.

Срок рассмотрения обращения

Идеальная ситуация — когда с момента подачи заявки до окончательного решения проходит не более 2 месяцев. Этот срок отражен в статье 154 ГПК РФ. На практике не всегда удается вовремя принять решение. Бывают случаи, когда судебное разбирательство затягивается на год и более. Это может произойти, если ответчик не явится на слушание по уважительной причине. Появление новых фактов, необходимость проведения экспертизы и ряд других нюансов могут стать причиной продления испытательного срока.

Нюансы, которые стоит принять во внимание

По закону собственник может распоряжаться имуществом или его частью. Однако в соответствии с законом, запрещающим продажу микроакций, стоит произвести точный расчет и заранее определить, допустимо ли отчуждение. Если препятствий нет, действовать нужно по одной из типовых схем.

В 2020 году нельзя будет продать часть нежилой недвижимости. Однако правило вступит в силу только с принятием нового закона. Введены ограничения на отчуждение имущества несовершеннолетнего. Если надзорные органы воспротивятся исполнению сделки, реализовать квоту не удастся. Чтобы продать недвижимость, необходимо найти покупателя среди других владельцев акций и предложить недвижимость третьему лицу, использовать договор дарения или ссуду на недвижимость для приобретения ценностей. Выбор зависит от специфики сложившейся ситуации.

Примечание: если владелец не нарушает закон, предотвратить продажу доли будет невозможно. Однако некоторые владельцы пытаются избежать уведомления, не подписывая доставку уведомления. Другие соглашаются купить, но затем затягивают сделку. В этом случае вы можете потребовать компенсацию стоимости доли в суде. Если вариант не подходит, разрешается посещение нотариуса. Он может самостоятельно проинформировать стороны сделки. В случае отсутствия согласия даже через 2 месяца специалист предоставит документ, подтверждающий выполнение обязательства по уведомлению.

Несколько владельцев могут продать акции одному покупателю. Кроме того, они могут заключить договор. Это соглашение будет многосторонним. Каждый из сотрудников будет иметь право на налоговый вычет. Приставы также имеют право продать часть имущества. Это возможно, если возникли обстоятельства, делающие возможным захват квартиры.
Видео

Поступления будут использованы для закрытия обязательств. В ситуации, когда доля недвижимости является единственным жилым помещением для владельца и его семьи, имущество не может быть продано принудительно. Исключение составляют случаи, когда квартира подлежит ипотеке. Оспаривание продажи доли возможно, если продавец не выполнил условия статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации или был оформлен акт дарения, но средства по сделке получены. Процедура может быть проведена в течение 3 лет с момента вступления договора в силу. Однако иногда срок продлевается до 10 лет, если гражданин, права которого были нарушены, не знает о противоправных действиях коллеги.