Как купить залоговую квартиру у банка: покупка за долги, выкупить конфискованное имущество

Нacкoлькo выгoднa пoкyпкa зaлoгoвoгo имyщecтвa y бaнкa

Многие думают, что частную квартиру можно купить если вообще, то с огромной скидкой. Это мнение не совсем верное.

Дело в том, что банки не хотят общаться с нематериальными квартирами в квартирном состоянии. Наиболее выгодные кредиты можно получить, купив дом в Новостройке, которая пользуется возможностью, в результате банк не выставит на продажу. Документы в таких кругах уже проверены, когда гипотеза была принята, а это означает возможность найти неприятный сюрприз, который может вам помочь. В этом случае покупатели предполагают, что такой дом можно купить недорого, но есть не так.

Есть шанс сэкономить, но экономия будет не такой большой, как вы согласны думать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цен. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «серьезных» объектов, вы, как и все, будете хорошо себя чувствовать по хорошей цене. В случае публичных бирж скидка может появиться, но вряд ли она окажется большой, обычно 5-6%.

В то же время остается невыплаченный платеж за безопасность, который иногда должен снимать заказчик. Вы можете удалить его после перехода прав собственности, что создает ненужную потребность и сложность, если вам нужно прочитать дополнительную информацию о банке внутри и снаружи. Кроме того, это повлечет за собой дополнительные расходы и увеличит общую стоимость покупки.

Нет четких критериев, определяющих стоимость заложенной недвижимости на рынке недвижимости. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить держателю этого опциона:

• банк заключит с должником договор о передаче прав на заложенное имущество;
• затем просмотреть квартиру на продажу;
• после продажи заемщик будет обязан заплатить и штраф;
• оставшиеся средства направляются заемщику.

В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене, и покупатель не получает денежной выгоды.

Покупка в ипотеку. Банк продаст ипотечную квартиру новому клиенту, обратившемуся за ипотечной ссудой. В некоторых банках также есть ряд специальных предложений, ориентированных на потребителя: покупка квартир и дополнительный стимул для совершения сделки и получения кредита — это снижение процентной ставки на 1-2 пункта.

B поистине cлyчае rush Fusing cobctvennik kvaptipy takzhe platit za nee pynochnyu ctoimoct, Nr выигрывает на cтавке По ипотечномы кпедиты — если вы этого хотели

Покупка квартиры на открытом аукционе. 3 есть нюанс: на открытом аукционе квартира может быть использована только по решению суда. И первоначальная стоимость ликвидации также определяется судом на основании заключения оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной в среднем на 25-30%. Это связано с тем, что банк заинтересован в скорейшей продаже предмета. В этом случае, в данном случае важно не ехать в квартиру за банком, а быстро и полностью вернуть выданные в кредит деньги. Как таким способом купить хороший товар по самой низкой рыночной цене и, к счастью, максимально выгодно для возможного покупателя. Именно при таком варианте ходят слухи, что буквально за копейку можно купить королевские карты.

Как недвижимость попадает на торги

В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране, все чаще граждане, взявшие такие кредиты, не могут оплатить выплаты по ним. В этом случае банк может возбудить иск против должника с требованием погашения долга путем обращения взыскания на ипотечную квартиру. Суд, в свою очередь, принимает решение об погашении кредита банка (долг должен быть выплачен) и об обращении взыскания на квартиру путем продажи ее на аукционе. Кроме того, устанавливается начальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества при рассмотрении дела в суде.

После получения вступившего в силу решения суда банк получает исполнительный лист и передает его в отдел ФСПП по месту жительства должника для исполнения. Судебный исполнитель инициирует исполнительное производство, направляет должнику постановление о возбуждении исполнительного производства, в котором предлагает получателю добровольно исполнить решение суда в течение пяти дней путем перечисления денежных средств на сумму, указанную в решении суда, в счет FSPP.

Если должник этого не сделает, судебный исполнитель издает постановление об аресте активов, передав их на аукцион через уполномоченную компанию. Эти организации участвуют в тендере, победитель которого получает право продать заложенное имущество.

Кроме того, компания-победитель тендера предоставляет всю информацию о проведении таких тендеров на электронных площадках, специально созданных Правительством Российской Федерации.

Размеры выгоды

«Ввязавшись» в историю участия в аукционе с имуществом должников, люди чаще всего выражают уверенность, что это существенно выиграет в цене. Эксперты объяснили, насколько вероятна реальная выгода и какова она будет.Особенностью конкурса является его трехэтапная структура: первичное предложение, повторное предложение и предложение через публичное размещение, объясняет Раудин. На начальном этапе недвижимость обычно выставляется на продажу по рыночной стоимости, определяемой на основании отчета об оценке. Невозможно купить недвижимость ниже этой начальной аукционной цены. Если первоначальное предложение не состоялось, выполняется новое предложение, в котором цена снижается на 10%. Если же повторный аукцион не состоялся, то имущество выставляется на продажу через публичную оферту, где цена собственности постепенно снижается. Благодаря такой структуре недвижимость может быть приобретена на аукционе по банкротству по цене ниже рыночной. Однако чаще недвижимость покупается на первичных торгах, уточняет он: квартиры можно купить со скидкой, но с каждым годом становится все сложнее, говорит совладелица инвестиционной компании «Гранат» Екатерина Сивова. «Чтобы вовремя приобретать предметы, необходимо постоянно следить за рынком. Я бы добавил, что на аукционах, как правило, продается не квартира, а целый пул объектов», — поясняет он.

Дело рискованное

Хотя аукцион по продаже имущества должников является мероприятием, контролируемым государством, эксперты тем не менее видят в нем ряд рисков для покупателя, которые могут даже свести на нет выгоду от такой покупки.

«Мы не рекомендуем покупателям только жилья участвовать в аукционах по ссуде на акции, так как это довольно рискованные операции. Здесь следует отметить, что наиболее привлекательные предложения, как правило, не доходят до открытых продаж. Обычно это делают люди на улице не уполномочены на такие процедуры », — предупреждает генеральный директор агентства недвижимости« Невский простор »Александр Гиновкер.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Также фактором риска является, например, то, что объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, а также у зарегистрированных лиц или у тех, кто физически проживает на объекте, он продолжает. Кроме того, для участия в аукционе необходимо внести залог, который сложно вернуть, если заказчик не выиграет, добавляет Гиновкер.

Основной риск приобретения недвижимости представляют конкурсы и договор купли-продажи, заключенный по их результатам.

Часто этот вызов выполняется людьми, не имеющими права участвовать в аукционе. Эти лица или участники торгов также могут пожаловаться на определенные действия участника торгов в Федеральную антимонопольную службу, которые могут привести к отмене конкурса, отмечает Раудин. Он отмечает, что приобретение актива на аукционе похоже на поиск жемчужины на морском дне: есть шансы найти что-то стоящее, но их очень сложно оценить, плюс затраты на такой поиск часто не окупаются сами по себе, сетует Переверзев.

Риски

Есть ли риски в такой схеме? Вроде есть решение суда, возбуждено исполнительное производство, все проверено госорганом. Но везде есть подводные камни.

Самый распространенный риск заключается в том, что в соответствии с договором ипотека была первоначально приватизированной квартирой, где есть люди, которые имели на нее право, но отказались участвовать в приватизации. На основе ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» такие люди сохраняют за собой право проживать в этой квартире пожизненно, даже при смене собственника.

Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из домовой книги и документы о первичной приватизации квартиры. В заявке на приватизацию необходимо указать, кто отказался от участия в ней.

Вы ни в коем случае не выселите этих людей из квартиры. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них согласия на выдачу ссуды, так как они не являются ее собственниками, а это не требуется по закону.

Следующий нюанс — большая задолженность по платежам в Фонд капитального ремонта. Организаторы аукциона не проверяют эти данные, и вы не можете получить их самостоятельно. Здесь важно помнить, что задолженность перед Фондом капитального ремонта, в отличие от задолженности по оставшимся коммунальным платежам предыдущему собственнику, переходит к новому собственнику. Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби стало активно говорить о том, что задолженность по квартплате, ЖКХ должна быть передана новому собственнику жилья.

Следующим неприятным сюрпризом станет то, что должники не хотят, чтобы их добровольно выселяли из квартиры и вам придется потратить много времени на причину, связанную с решением этой проблемы. Так, в практике нашей компании был случай, когда предыдущий собственник и члены его семьи выселили из квартиры, купленной на аукционе, год. Судья под любым предлогом отложил рассмотрение дела, поскольку у хозяина этого помещения были зарегистрированы несовершеннолетние дети, а один родился, когда ходатайство о выселении уже было подано в суд.

Как купить квартиру у банка за долги

Говорят, в банке платную квартиру можно купить буквально за выпивку. А в виде бонусов за отличное проживание вы получаете бесплатную проверку документов. Определите, выгодны ли такие покупки, как говорится, и как купить квартал в банке.

Сколько стоит залоговое жилье

Если заемщик не выплатит ипотеку, обеспеченную недвижимостью, банк имеет право подать иск и получить залог через FSSP. По решению суда имущество выставляется на аукцион, и проводится аукцион по его продаже. Начальная цена продажи определяется оценочной компанией.

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости, НДВ Супермаркет Недвижимость»:

— Залоговое имущество банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рыночной, но не более 10%. Чаще всего залоговое имущество во время аукциона повышается в цене и продается выше рыночной. Аукционов по ссуде на акции много, лотов будет больше, но чтобы купить такую ​​квартиру, нужно запастись терпением — постоянно следить за сайтами, рыночными ценами и находить для себя действительно нужный и выгодный вариант.

Агентству недвижимости «Азбука Жилье» «РБК-Недвижимость» сообщили, что изначально гарантированные объекты продаются на аукционе либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже. Но это не значит, что банк продаст квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу примерно на 10% дороже реальной, поясняют аналитики компании. Это учитывают оценщики заложенных квартир. Также существует вероятность того, что цена на аукционе вырастет до более высокого уровня реальной рыночной цены, особенно если жилье находится в хорошем состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой в районе.

Основная задача банка — как можно скорее продать нецелевой бизнес, пояснил он РБК-Недвижимость Best-Real Estate. В этом случае возможны скидки до 20-25% за срочность. Но это случается очень редко, обычно хорошие ипотечные квартиры продаются на аукционах, а хорошие лоты просто не дотягивают до прямой покупки в банке.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров ООО «Бест-Новострой»:

— Покупка жилья из ряда банковских обязательств редко становится выгодной для покупателя. Банку приходится продавать недвижимость на открытом аукционе, поэтому стоимость, как правило, достигает рыночной стоимости и участвовать в аукционе обычно нет смысла. В условиях высокого спроса они вряд ли будут продавать настолько ниже рыночной, что снизят средний уровень цен на жилье. Для этого необходим ипотечный кризис, подобный североамериканскому кризису 2008–2009 годов. То есть доля неработающих кредитов на недвижимость должна составлять 15-20% от общей суммы.

Как принять участие в торгах

Желающие участвовать в аукционе подают электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью, вносят аванс на расчетный счет (обычно 10% от стоимости недвижимости) и участвуют в аукционе. Победителем аукциона считается тот, кто предложит самую высокую цену. Именно с ним заключается договор купли-продажи такой недвижимости.

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банкам не удалось продать на аукционе (покупателей не нашлось), публикуются на официальных сайтах кредиторов. Российские банки продают квартиры в залоге через обычные Интернет-сайты, такие как ЦИАН или Авито, по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают заложенную недвижимость через свои сайты.

ВТБ продает жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование на своей площадке. Также банк продает жилые дома с землей и квартирами через сторонние сайты, такие как CIAN или Avito».

Непрофильные товары Газпромбанк реализует через единый портал продаж. Здесь продается все, от квартир и земли до промышленных комплексов и инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка две площадки. Первый предназначен для продажи несущественных активов, второй — для продажи залогового имущества. Но много не много.

Банк «Открытие» продает гарантированную недвижимость на своем небольшом участке. База данных содержит квартиры в новостройках столичного региона. Есть несколько предложений.

Росбанк также продает на своей площадке недвижимость под залог. База данных содержит жилую и коммерческую недвижимость, а также продажу земли.

Где просматривать квартиры, реализуемые банками за долги?

Если вы хотите купить дешевую квартиру, которую банки забрали за долги, вам необходимо просматривать предложения на электронных площадках. Информация обо всех операциях хранится на одном сайте — https://torgi.gov.ru. Вы также можете найти эту информацию на страницах компаний-посредников, которые проводят аукционы.

Государственный сайт для размещения информации об аукционах не очень удобен для рядовых пользователей, так как для того, чтобы узнать, на каком сайте проводится аукцион с желаемой квартирой, необходимо ознакомиться с аукционной документацией.

Поэтому есть смысл рассмотреть и другие варианты, например, арестованные квартиры можно увидеть на сайте Сбербанк-АСТ: чаще всего показано арестованное жилье за ​​долги или полученное государством с условием пожизненного содержания пожилого человека.

Нa пyбличныx тopгax

Если заемщик все еще не платит ссуду, но на этом этапе он не готов предоставить дополнительный квартал для погашения банковской ссуды и предоставил ссуду.

Велосипедную практику по ипотечным спорам используют кредиторы. В соответствии с требованиями законодательства, если квартира приобретена в ипотеку и находится на банковском депозите, совет может принять решение по жилой среде

Когда кыргызская семья начала платить ежемесячные платежи, банк подал правильное заявление, поэтому было принято решение предложить оплату на следующий месяц. Хотя этот дом был единственным домом для семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

В случае вынесения решения судом о продаже заложенного имущества кварталы предоставляются государственным учреждениям. Они проводятся на личных сайтах кредитных организаций или на специализированных площадках. Например, по России идет продажа наемного жилья. Купля-продажа квартиры доставляется тем, кто предложил лучшую цену. Почки могут отсутствовать, поэтому через некоторое время повторения повторяются. Стоимость предмета снижена на 15%. И это как раз возможность покупки недвижимости по сниженной цене.

Однaко cамые интеpесные е воcтpебованные вапианты yxодят c молотка приманки nA pepvyx topgax, поэтомы какой если вы действительно много пpиглянылcя, cледyет помнит что много пpетендедентов докточно и некладыждезтоит дозы. Чтобы было действительно выгодно покупать недвижимость на публичных торгах, нужно постоянно отслеживать рекламу.

Один из основных рисков на этой сессии заключается в том, что организаторы или участники приняли правила проведения обменов и начнут практично заключать договор купли-продажи

Для контроля и обеспечения актуальности списков спросите у организаторов о наличии сертификата кибербезопасности или обновленного документа.Организаторы обязаны предоставить эту информацию по первому запросу пользователя. Изучите позицию о порядке ведения переговоров, что понимать, какие права и обязанности есть у участников.

Нa ayкциoнe бaнкa

Если должник соглашается продать коммерческую квартиру для расчетов в банке, ипотека продается на аукционах. При наличии предварительного согласия собственника банка-кредитора реализация ухаживаемого имущества оговаривается в внеочередном порядке. Информацию о соответствующих аукционах вы можете найти на официальных сайтах банка или сбоку, например, вы можете посмотреть аналог 24.

Продажа квартир, внесенная в банки, продается именно в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если вы будете играть оценка cильно ниже cyccтвyyyщix pынке nA по оригинальной цене, то это повод для потенциальных yчcтников накoпожитcя, может быть cигналом или киркой, cвязaнныx c выcтyго. Все участники вносят надбавку на сумму, не превышающую 5% от начальной цены продажи ипотеки. Победители аукциона переходят на счет будущей покупки, а потерявшим лишние деньги возвращаются в полном объеме. В сделке будет участвовать тот, кто уже купил самую дорогую недвижимость.

По такой схеме купить недвижимость заемщикам с реальной скидкой практически невозможно. Такие банковские товары начинают продавать по рыночным ценам, поэтому стартовая цена будет рыночной. А потом, в процессе переговоров и повышения стоимости участников аукциона, она легко может превысить среднерыночные показатели.

Как купить недвижимость на банковском аукционе:

• найти подходящую недвижимость на сайте аукциона;
• пройти аккредитацию на электронной площадке;
• выбрать лот, внести депозит (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
• пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к аукциону;
• предварительно осмотреть недвижимость (лично или онлайн);
• участвовать в тендере на увеличение стоимости, если покупателей станет больше;
• в случае проведения аукциона получить по электронной почте протокол о преимущественном праве приобретения объекта по утвержденной на аукционе стоимости.

Плюсы покупки недвижимости на аукционах в банках:

• гарантия чистоты сделки (объект, продаваемый банком в залог, изначально был им проверен на предмет различных юридических рисков, что позволит минимизировать правовые риски в целом по самому объекту);
• удобные сервисы, позволяющие искать предметы залога под конкретный бюджет покупателя;
• объекты продаются по несколько более низкой стоимости, чем на обычном рынке недвижимости;
• описание объекта на сайтах в большинстве случаев структурировано лучше, чем у среднего риэлтора в объявлении.

Минусы покупки недвижимости на аукционах в банках:

• сложность реального физического видения объекта;
• более сложный, длительный и бюрократический процесс самой операции;
• не всегда предоставляют учебные документы, связанные с историей собственности;
• купить объект на ипотечные средства сложно.

Нa oнлaйн-витpинe бaнкa

Если часть квартир не может быть продана во время распродажи, банки попадают в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в продаже краткосрочного ипотечного жилья и погашении долга, а также в понесении убытков. В большинстве случаев эти объекты недвижимости выставляются по среднерыночной цене. Бонус для желающих купить такую ​​квартиру — гарантия банка юридической чистоты и прозрачности сделки.

Имейте в виду: в этом случае есть возможность дождаться снижения стоимости. Если банк не сможет продать наложенную квартиру по заявленной рыночной цене, ему придется снизить цену и продать ее по низкой цене. При этом квартира — несоответствующий актив банка, тут не причем. Необязательная для банка квартира — дополнительный источник расходов; Таким образом, банк заинтересован в том, чтобы продать эту недвижимость как можно скорее — закрыть просроченный кредит и перестать тратить деньги на предмет, который он не предоставляет. Поэтому время от времени скидка может составлять до 50% от заявленной начальной цены в сумме.

Чтобы увеличить шансы продажи квартиры и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают базы с более выгодным процентом дополнительной площади под жилье, при этом покупатель может оплатить приобретенную недвижимость за счет собственных средств или за счет собственных средств банковские кредитные линии, полученные по специальным льготам.

Определившись с тем, как купить в банке зарплатную квартиру, следует узнать, как участвовать в торгах. Все зависит от способа покупки. Если вы хотите найти жилье у окна банка, вы можете воспользоваться дополнительными преимуществами и получить скидку на еду по сниженной цене в том же месте. Такие окна практичны во всех крупных банках: ySberbank, BTB , Россельхозбанк, Уралсиб и другие.

Если вас больше интересует аренда недвижимости, по которой есть решение суда, вам следует искать информацию о публичной торговле. В соответствии с положениями действующего закона закона, введенного Федеральным законом «О Hypoteke.

Можно ли купить квартиру, которая уже в ипотеке

Ипотечное жилье находится в залоге у банка — запись об этом ведется в Едином государственном реестре недвижимого имущества. С такой квартирой собственник не может заключить сделку без разрешения ипотечного кредитора — Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности. Но это не значит, что невозможно продать или купить заложенную недвижимость. Просто сама процедура будет немного сложнее и длиннее.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

Если квартира попала в банк через суд из-за того, что владелец задолжал ссуду, финансовое учреждение продает ее на открытом аукционе. Когда собственник сам решает продать заложенное имущество, потенциальные покупатели могут отнестись к этому с подозрением. Ипотека имеет репутацию рабства, цепочки которого можно освободить только с последним взносом. Некоторые считают, что если человек продает квартиру, то с ним или с квартирой что-то не так.

На самом деле причин может быть миллион. Владелец решил переехать в другой город по работе или в большую квартиру в связи с прибавлением в семье. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. Заемщик изменил финансовое положение, не может справиться с ссудой и хочет вернуть ее до того, как ситуация станет непоправимой.

Конечно, причина может быть в чем-то неприятном: крыша протекает, у входа находится наркобарон, а управляющая компания собирает столько денег, как будто зимой посыпала тротуары кристаллами Сваровски. Но вы не застрахованы от таких рисков даже при покупке квартиры без ипотеки: вам просто нужно все проверить.

Сейчас в России почти половина. Доля ипотечных сделок с жильем в России носит название Сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотеки. Так что на рынке будет больше квартир, обремененных ипотекой.

Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке

Когда банк продает квартиру должника на открытом аукционе, можно ожидать существенного дисконта. Для финансового учреждения это непрофильный актив, поэтому постарайтесь от него избавиться, просто вернув собственный.

Продавая дом от хозяина, нельзя рассчитывать на необычно выгодную цену. Но все же можно немного выбросить — на ненужные хлопоты и для мотивации купить квартиру с следом.

Как купить квартиру, обременённую залогом

В зависимости от условий купить квартиру можно разными способами.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка – способы

Существует три основных способа (метода) организации бизнеса:

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
2. Досрочное погашение кредита Покупателем при покупке квартиры.
3. Задолженность по ипотечной ссуде не погашается, а передается Покупателю после совершения сделки. То есть, по сути, идет покупка квартиры по ипотеке с ипотекой.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от бремени квартирной ссуды — досрочно погасить ссуду. Таким образом, Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) продавец сможет вернуть долг банку?

Все зависит от размера остатка этого долга. Если продавцу остается выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 100-300 тысяч рублей), эта сумма может быть передана ему покупателем до совершения сделки в качестве аванса или депозита. После погашения ипотечной ссуды этими деньгами продавец берет справку из банка о погашении долга и снимает обременение с квартиры в Росреестре.

Еще один вариант досрочного погашения долга при продаже ипотечной квартиры — рефинансирование продавца на время сделки. То есть продавец берет обычную потребительскую ссуду на 2-3 месяца (в том же банке или другом), выплачивает остаток ипотечной задолженности, снимает обременение с квартиры и продает ее покупателю. Получив за это деньги, продавец сразу же погашает краткосрочную потребительскую ссуду.

Такой способ покупки квартиры в ипотеке (залоге) у банка — самый простой, надежный и безопасный способ для покупателя. Но дорого для продавца. Ведь процентные ставки по потребительским кредитам самые высокие. Следовательно, он должен минимизировать срок действия этого кредита.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если у продавца имеется значительный остаток долга и нет возможности рефинансировать, для покупателя слишком рискованно переводить крупную сумму в качестве аванса (для погашения долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. При этом от банка требуется не только письменное разрешение на транзакцию (требуется для регистрации), но и его непосредственное участие в самой транзакции.

Поэтому Покупатель, прежде чем вносить предоплату за квартиру, должен сначала согласовать условия сделки с ипотечным банком. В этом случае юристы банка берут на себя управление сделкой, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для покупателя существенно снижается.

Ключевым моментом здесь является расчет по сделке. После подписания договора купли-продажи покупатель передает деньги за ипотечную квартиру сразу двумя частями: одна часть в банк (для погашения долга), другая часть продавцу (цена квартиры за вычетом долга).

В этом случае способ перевода денег за квартиру может быть наличным или безналичным. Две банковские ячейки сдаются в аренду для оплаты наличными и открываются два аккредитива для банковских переводов

После подписания договора сделка регистрируется в Росреестре и расчеты завершаются, банк выдает покупателю справку о погашении ипотечной ссуды. Данным справкой Покупатель самостоятельно снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Речь идет о случае, когда покупатель сам планировал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира также оказалась ипотечной и уже передана банку. Как быть здесь?

Возможны две ситуации:

1. Покупатель берет ипотечный кредит в том же банке, где заложена выбранная им квартира.
2. Покупатель берет ссуду в другом банке.

В обоих случаях возможность и сами условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет намного проще. В этом случае банк, лишенный права на взыскание, полностью контролирует весь процесс и создает выгодные для него условия сделки. При этом сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и залог с нее не снимается. Одобряется новый заем для нового заемщика (покупателя) и одобряется квартира, уже переданная в залог банку.

Такие операции проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они находятся под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на этих условиях для покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру под ипотеку в другом банке, необходимо согласовать условия и интересы двух разных кредиторов. При этом должны быть выполнены условия Росреестра по повторному вступлению зарегистрированного ипотечного залога квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки неохотно идут на это, поэтому на рынке она встречается редко.

Соответственно, если покупатель решит купить ипотечную квартиру, уже заложенную в ипотеку, ему лучше взять ссуду в том же банке, где заложена квартира.